Покупка первой квартиры в ипотеку – серьёзный финансовый шаг, особенно в условиях казахстанского рынка. Разнообразные требования банков, состояние рынка жилья и юридические нюансы нередко преподносят неожиданности для покупателей. Начинаются вопросы, сомнения, переутверждение каких-то сумм… Из-за этого многие казахстанцы сталкиваются с отказами, затягиванием сделок или дополнительными тратами. Избежать волокиты и неудобств можно. Просто надо заранее подготовиться.
Рассмотрим самые распространённые ошибки, которые совершают покупатели постоянно, и которых можно избежать.
Ошибка 1: Отсутствие предварительного одобрения ипотеки
Одна из ключевых ошибок – начинать поиск квартиры без понимания своих ипотечных возможностей. Ведь банки в Казахстане оценивают не только доход и стаж вашей работы, но и кредитную нагрузку с кредитной историей! В результате выбранная вами квартира может оказаться недоступной по сумме или не подходить под требования банка.
Как правильно: сначала получить предварительное одобрение и узнать максимальную сумму кредита, на которую вы сможете рассчитывать и ежемесячный платёж, который ляжет на ваши плечи.
Ошибка 2: Недооценка дополнительных расходов
Многие рассчитывают бюджет, ориентируясь только на стоимость жилья и первоначальный взнос. Однако ипотека в Казахстане включает и другие траты: оценку недвижимости, нотариальные услуги, государственную регистрацию, страхование, комиссии банка и будущий ремонт. Если вы работаете с риелтором – возможна ещё и риелторская комиссия. Поэтому есть риск нехватки средств на этапе сделки или сразу после переезда.
Как правильно: заранее уточните все сопутствующие расходы по ипотеке у банка, оценщика, нотариуса и риелтора. Заложите в бюджет резерв не менее 10–15% от стоимости жилья на дополнительные траты и ремонт, чтобы избежать нехватки средств на этапе сделки и сразу после переезда.
Ошибка 3: Выбор квартиры, не подходящей под ипотеку
Не все квартиры банки готовы кредитовать! Часто отказы связаны с возрастом дома, материалом стен, аварийным состоянием или неузаконенной перепланировкой. Особенно это актуально для вторичного жилья и частных домов. Поэтому узнайте в банке требования к объектам и уже на основе собранной информации ищите квартиры и дома по соответствующим параметрам. Как правило, кирпичное жильё старше 60–65 лет банки уже не рассматривают под кредитование. С «панельками» ситуация сложнее: они должны быть построены не больше 50 лет назад. А в некоторых ипотечных программах и вовсе прописано, что жилье должно быть не старше 25 лет.
Как правильно: ещё до просмотра объектов уточните в выбранном банке требования к году постройки, материалу стен и типу жилья. Возьмите телефон у кредитного менеджера. При подборе квартиры сразу проверяйте у владельца техпаспорт и основные характеристики дома, а при сомнениях направляйте документы менеджеру банка на предварительное согласование – это поможет избежать отказа уже на этапе сделки.
Ошибка 4: Игнорирование состояния дома и района
Покупатели-новички нередко оценивают только саму квартиру: ремонт, планировку, вид из окна. При этом состояние коммуникаций, подъездов и инфраструктуры района остаются без внимания. А ведь такие факторы влияют на комфорт проживания, будущие расходы и ликвидность жилья!
Как правильно: оценивайте не только квартиру, но и дом в целом – от года постройки зависит состояние инженерных сетей, подъездов и двора. Поговорите с соседями, попросите у риелтора запросить информацию о том, когда и какой ремонт проводился и на что сейчас планируют тратить целевые взносы в доме.
Ошибка 5: Неузаконенные перепланировки
Объединённые комнаты, расширенные кухни или пристройки – частая практика на вторичном рынке. Если изменения не отражены в техпаспорте, банк может отказать в ипотеке или потребовать устранить нарушения. Но даже узаконенная перепланировка может потребовать дополнительного согласования с банком. А это время, за которое можно упустить другой выгодный вариант.
Как правильно: перед внесением задатка/аванса за квартиру обязательно запросите актуальный техпаспорт и сравните его с фактической планировкой квартиры. Убедитесь, что все изменения узаконены и отражены в документах. А лучше сразу покажите техпаспорт кредитному менеджеру – чтобы избежать отказа и потери времени на проблемный объект.
Ошибка 6: Недостаточная проверка документов
Даже при работе с риелтором или юристом важно понимать, какие документы проверяются и почему. Покупатели иногда полагаются полностью на специалистов и не интересуются деталями, что может привести к неприятным сюрпризам. Убедитесь, что риелтор или юрист проверяет право собственности, отсутствие ареста или залога, актуальность техпаспорта и историю перехода прав.
Как правильно: Попросите специалиста показать результаты проверки и пояснить возможные проблемы – это поможет быть уверенным в безопасности сделки. Лучше обращаться не к риелторам-однодневкам, а в солидные компании по недвижимости, такие как «ЦАН» – чтобы быть уверенным в том, что эксперт «просканирует» объект так дотошно, что сведёт к нулю риски форс-мажоров.
Ошибка 7: Ориентация только на низкую ставку
Покупатели часто выбирают ипотеку с самой низкой процентной ставкой, не учитывая условия досрочного погашения, комиссии и требования по страховке. В итоге реальная стоимость кредита оказывается выше ожидаемой.
Как правильно: сравнивать в банке не только ставку, но и полную стоимость кредита. Запрашивать все дополнительные данные, анализировать и не торопиться.
Ошибка 8: Спешка и эмоциональные решения
Страх упустить «идеальный вариант» часто толкает казахстанцев к поспешным сделкам. Покупатели соглашаются на завышенную цену или проблемный объект, не изучив альтернативы.
Как правильно: дайте себе время на сравнение нескольких вариантов. Оцените цену, состояние квартиры и соответствие требованиям банка. Составьте список плюсов и минусов каждого объекта и обсудите его с риелтором или ипотечным консультантом – это помогает принять взвешенное решение и избежать дорогостоящих ошибок.
Ошибка 9: Отказ от профессиональной помощи
Желание сэкономить на ипотечном консультанте, юристе или опытном риелторе часто приводит к ошибкам, которые обходятся дороже. Специалисты помогают учесть требования банков и избежать отказов.
Как правильно: ещё до подбора квартиры проштудируйте ведущие городские агентства по недвижимости. Сравните их ставки, и выберите достойного консультанта. Помощь юристов и риелторов поможет выверить все документы, подобрать подходящую программу банка и избежать отказа по формальным причинам. Это инвестиция в вашу безопасность и экономию времени, нервов и средств в будущем.
Ошибка 10: Отсутствие планирования будущего
Некоторые покупатели не учитывают, что через несколько лет состав семьи может измениться, а вместе с ним и потребности в жилье. Это может привести к необходимости перепродажи или расширения квартиры.
Как правильно: обратите внимание на транспортную доступность, школы, детсады, магазины и перспективы развития. Эти факторы напрямую влияют на качество жизни и возможность выгодно продать жильё в будущем.
Подведём итоги
Первая ипотека в Казахстане требует не только финансов, но и тщательной подготовки. Большинство ошибок связаны с нехваткой информации и спешкой. Грамотный расчёт бюджета, предварительное одобрение ипотеки и внимательная проверка объекта помогут сделать покупку безопасной и избежать лишних расходов.
Информационная служба kn.kz
