Рынок недвижимости Казахстана остаётся активным и динамичным: рост цен продолжается, а вместе с ними уверенно подтягиваются и арендные ставки, особенно в крупных городах — в среднем около +13% ежегодно по стране. И для многих собственников квартир это уже не просто «подработка», а полноценный источник дохода. Но владельцы недвижимости часто размышляют над тем, сдавать ли им квартиру на длительный срок или использовать её для краткосрочной аренды. Каждый подход имеет свои преимущества, риски и особенности доходности.
Разница в краткосрочной и долгосрочной аренде — ощутимая. Можно выбрать спокойную и предсказуемую долгосрочную аренду или рискнуть пойти в краткосрочный формат — с более высокой потенциальной прибылью, но и большим количеством забот. С одной стороны — стабильный арендатор, фиксированный ежемесячный доход и минимум участия. С другой — гибкие цены, высокий спрос в туристические и деловые сезоны и возможность зарабатывать больше, чем рынок долгосрочной аренды. Но вместе с этим — постоянные заезды, уборки, износ жилья и зависимость от сезона.
Плюсы долгосрочной аренды
1. Постоянный и предсказуемый доход
Главное преимущество долгосрочной аренды — стабильность денежных поступлений. Собственник получает фиксированную сумму каждый месяц, независимо от сезона, праздников или колебаний спроса. Нет простоев между гостями, отмен бронирований и «пустых» недель, когда квартира не приносит доход. Это особенно важно для тех, кто использует арендные платежи для покрытия ипотеки, кредитов или регулярных расходов.
2. Минимум операционных хлопот
После заселения арендатора участие собственника сводится к минимуму. Не нужно постоянно отвечать на сообщения и звонки, заниматься рекламой квартиры, организовывать уборку после каждого выезда, менять постельное бельё и расходники. Фактически, квартира превращается в полупассивный актив, особенно если управление передано агенту или управляющей компании.
3. Меньший износ квартиры и имущества
Один арендатор, проживающий длительное время, как правило, относится к жилью более бережно. Мебель, техника, сантехника и отделка изнашиваются медленнее, чем при частой смене жильцов. Это снижает расходы на регулярные ремонты и обновление интерьера, которые часто «съедают» часть прибыли при краткосрочной аренде.
4. Финансовая прогнозируемость
Долгосрочная аренда позволяет заранее планировать доходы, рассчитывать бюджет на ремонт, понимать срок окупаемости вложений. Для собственника это означает меньше неожиданностей и более понятную финансовую картину на год вперёд.
Минусы долгосрочной аренды
1. Ограниченный потолок дохода
Арендная ставка фиксируется договором и обычно пересматривается не чаще одного раза в год. Даже если рынок «разогревается» и цены вокруг растут, собственник не может быстро поднять стоимость аренды без пересмотра условий или смены арендатора. В крупных городах Казахстана это особенно заметно: спрос растёт, а доход от долгосрочной аренды увеличивается медленно.
2. Человеческий фактор
Даже при тщательном отборе арендаторов возможны: задержки платежей, споры по ремонту, конфликтные ситуации, сложности с выселением. Юридическое оформление договора снижает риски, но полностью их не исключает и иногда требует дополнительных расходов и времени.
3. Низкая гибкость
Долгосрочная аренда «привязывает» квартиру к одному арендатору. Это может быть неудобно, если: собственнику срочно понадобилось жильё, появилась возможность выгодно продать объект, рынок краткосрочной аренды стал резко привлекательнее. А выход из договора раньше срока не всегда проходит без потерь.
Когда долгосрочная аренда действительно выгодна
Долгосрочный формат оптимален для собственников, которые: ценят надёжность и спокойствие, не хотят ежедневно заниматься управлением жильём, рассматривают недвижимость как инструмент сохранения и постепенного увеличения капитала, и находятся в городах с умеренным туристическим и деловым спросом, где краткосрочная аренда не даёт ощутимого преимущества. Это выбор тех, кто предпочитает меньше риска и меньше суеты, даже если доход будет не максимальным, но стабильным.
Преимущества краткосрочной аренды
1. Более высокий потенциальный доход
Главный аргумент в пользу краткосрочной аренды — возможность зарабатывать больше, чем при долгосрочной сдаче. В удачных локациях доход от посуточной аренды действительно может превышать долгосрочный на 20–40 %, а иногда и больше. Это особенно заметно в городах с активным туристическим и деловым потоком — Алматы и Астана остаются лидерами по этому показателю.
Факторы, усиливающие доход:
- близость к центру города;
- шаговая доступность метро, БЦ, достопримечательностей;
- современный ремонт и продуманная комплектация;
- грамотная работа с площадками бронирования.
Важно понимать: высокий доход возможен не «автоматически», а при активном управлении объектом.
2. Гибкость ценообразования
В отличие от долгосрочной аренды, где цена фиксируется на месяцы или годы, краткосрочный формат позволяет гибко управлять ставками.
Собственник может: повышать цену в высокий сезон, зарабатывать больше во время выставок, форумов, концертов и праздников, оперативно снижать ставки в периоды спада, сохраняя загрузку.
По сути, квартира начинает работать как мини-отель, подстраиваясь под спрос. Это позволяет максимизировать доход именно в «пиковые» периоды, когда рынок готов платить больше.
3. Контроль над объектом
При краткосрочной аренде квартира остаётся под постоянным контролем владельца. Собственник может блокировать даты для личного проживания, быстро перейти в долгосрочную аренду при необходимости, оперативно обновлять интерьер, мебель и технику и отслеживать состояние жилья после каждого заезда.
Для многих это важное психологическое преимущество — квартира не «исчезает» из поля зрения на год и более, как это часто бывает при долгосроке.
Недостатки краткосрочной аренды
1. Высокая операционная нагрузка
Краткосрочная аренда — это не пассивный доход, а активный бизнес.
Она требует постоянной коммуникации с гостями, быстрой реакции на запросы и проблемы, организации уборок после каждого заезда, контроля состояния квартиры, а также не стоит забывать о работе с отзывами и рейтингами на платформах. Без управляющей компании или автоматизации этот формат быстро начинает отнимать время и силы.
2. Волатильность доходов
Доход в краткосрочной аренде напрямую зависит от сезона, туристического спроса, деловой активности города и внешних факторов (экономика, авиасообщение, события).
Летом и в праздничные периоды квартира может быть загружена почти полностью, а в межсезонье — простаивать. Это делает доход менее стабильным, чем при долгосрочной аренде.
3. Повышенный износ квартиры
Частая смена гостей означает более быстрый износ мебели и техники, повышенную нагрузку на сантехнику и электрику, регулярные мелкие ремонты. Даже при аккуратных гостях интенсивность эксплуатации выше, чем у одного постоянного арендатора.
4. Регуляции и налоги
Во многих странах краткосрочная аренда уже регулируется строже, чем долгосрочная. В Казахстане пока жёстких ограничений немного, но рынок развивается, и требования могут усиливаться.Кроме того, доход от краткосрочной аренды сложнее скрыть — он чаще требует официального учёта и налогообложения.
Когда краткосрочная аренда действительно выгодна
1. Если квартира в сильной локации
Для краткосрочной аренды расположение — это 50–60 % успеха.
Лучше всего работают квартиры:
- в центре города;
- рядом с деловыми кварталами и бизнес-центрами;
- возле туристических достопримечательностей;
- рядом с метро, крупными транспортными узлами;
- в районах с ресторанами, ТРЦ, городской инфраструктурой.
Гость в краткосрочной аренде платит не только за жильё, а за удобство, экономию времени и ощущение «я в правильном месте». Если квартира находится на окраине, без инфраструктуры и транспорта, краткосрок почти всегда проигрывает долгосрочной аренде.
2. Если в городе стабильный туристический или бизнес-трафик
Краткосрочная аренда живёт за счёт потока людей. Если поток нестабилен — доход становится случайным. Формируют спрос туристы, командированные, участники выставок, форумов, конференций, а также гости, приезжающие на лечение, обучение, мероприятия. Поэтому Алматы и Астана — лидеры по эффективности краткосрочной аренды: там есть и деловая активность, и событийность, и круглогодочный спрос.
В городах без устойчивого трафика краткосрочный формат часто даёт простои, скачкообразный доход, необходимость постоянно снижать цену.
3. Если собственник готов управлять объектом (или платить за управление)
Краткосрочная аренда — это не пассивный доход, а формат с управлением. Чтобы получать повышенную доходность, нужно:
- отвечать гостям и быстро реагировать на вопросы;
- следить за заселением и выселением;
- организовывать уборки и мелкий сервис;
- контролировать состояние квартиры;
- работать с отзывами и рейтингом.
Если собственник не готов заниматься этим сам, вариант — управляющая компания. Это снижает вовлечённость, но уменьшает чистую прибыль за счёт комиссии. Важно понимать: высокий доход — это плата за активность или за оплату чужой работы.
4. Если цель — максимизация дохода, а не просто «чтобы квартира стояла»
Краткосрочная аренда подходит тем, кто рассматривает недвижимость как бизнес-актив, готов к колебаниям дохода, принимает операционные риски и хочет выжать максимум из локации и рынка. Если же цели: стабильный ежемесячный платёж, минимум вовлечённости и предсказуемость — то долгосрочная аренда часто оказывается более комфортным вариантом, даже если формально доход ниже.
При совпадении этих факторов краткосрочная аренда может приносить на 20–40 % больше, чем долгосрочная. Если же хотя бы одно из условий не выполняется — риск разочарования резко возрастает.
Как собственнику выбрать оптимальную стратегию
Определитесь с целью инвестирования: если главный приоритет — стабильный доход и минимум хлопот, долгосрочная аренда чаще оказывается практичнее. В городах с развитым туризмом и бизнес-туризмом краткосрочная аренда может приносить более высокий доход. Если вы хотите делегировать всё агенту — выбирайте долгосрочную аренду. Если готовы сами управлять процессом — краткосрочная может быть выгоднее. Краткосрочная аренда даёт больше прибыли в «пиковые» месяцы, но предполагает низкий доход в межсезонье.
Многие собственники комбинируют стратегии: краткосрочная аренда в высокий сезон + долгосрочная на остальное время — так можно уменьшить риски и максимизировать доход.
В итоге долгосрочная аренда — надёжный способ получать регулярный доход с минимальной административной нагрузкой. А краткосрочная аренда — может быть более прибыльной, особенно в городах с активным спросом на размещение, но требует большего внимания к управлению и рискам.
Конечный выбор зависит от целей собственника, его готовности заниматься управлением и особенностей конкретного рынка в вашем городе.
Информационная служба kn.kz
