Титульное страхование: как защитить право собственности на недвижимость

Недвижимость можно застраховать почти от любой напасти — от пожаров, затоплений, падений самолётов и даже от утраты права собственности. Как оградить себя от опасности заключить сделку с мошенником или просто человеком, не имеющим на это достаточных прав? И здесь на помощь приходит титульное страхование. 

От чего защищает титульное страхование

Титульное страхование защитит от потери прав собственности (титула) на движимое и недвижимое имущество. Основными объектами данного страхования являются жилые помещения (квартиры, дома), а также земельные участки.

— Титульное страхование — это имущественный интерес человека (страхователя), связанный с риском возникновения убытков в результате прекращения права собственности на имущество, указанное в договоре страхования, — поясняет директор карагандинского филиала АО СК «Номад Иншуранс» Руслан Нуртденов. — Плюсы такого страхования — это возможность получения страховой выплаты в размере, равной рыночной или залоговой стоимости недвижимости на момент выплаты. Правда, без учёта суммы безусловной франшизы.

Такое страхование, по словам эксперта, предостерегает от потери права собственности владельца на имущество в том случае, если суд по каким-либо причинам признает сделку с недвижимостью недействительной.

— Титульное страхование может помочь в случае ненадлежащего оформления юридических документов, например, при наличии недействительных документов, при совершении сделки несовершеннолетним или недееспособным гражданином, при проблемах с залоговым имуществом и других подобных случаях, — рассказывает Руслан Нуртденов. — Сейчас, в частности, казахстанцы прибегают к услуге титульного страхования в основном при ипотечном кредитовании, чтобы оградить себя от возможных махинаций.

С пользой титульного страхования согласен и президент ОЮЛ «Ассоциация содействия субъектам градостроительной деятельности» Сакен Ешмуратов.

— Необходимость приобретения титульного страхования обоснованна по нескольким причинам. Всё, конечно, из-за распространения мошенничества на рынке недвижимости. В частности, это нарушения в процессе приватизации, продажа недвижимости по поддельным документам, недееспособность или неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки, раздел имущества с нарушением интересов отдельных наследников, совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них, — перечисляет Сакен Ешмуратов.

Титульное страхование дает возможность получить страховую выплату в размере, равной рыночной или залоговой стоимости недвижимости на момент выплаты (исключая размер безусловной франшизы, которая является обязательным условием договора страхования). 

Страхование недвижимости: лишние хлопоты или необходимость? >>>

Согласно статье 803 ГК РК по договору страхования одна сторона (страхователь) обязуется уплатить страховую премию, а другая сторона (страховщик) обязуется при наступлении страхового случая осуществить страховую выплату страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

— Следует обратить особое внимание на сроки уведомления страховщика о страховом случае, так как такая обязанность лежит на страхователе, пропуск срока влечет за собой отказ в страховой выплате. В связи с тем, что титульное страхование является добровольным и сроки уведомления могут быть оговорены непосредственно при заключении договора, необходимо следить за тем, чтобы страховая компания не установила минимальные сроки, — советует юрист Сакен Ешмуратов. 

Титульное страхование дает возможность получить страховую выплату в размере, равной рыночной или залоговой стоимости недвижимости на момент выплаты 

Стоимость титульного страхования

Все виды страхования подразделяются на добровольные и обязательные. Договоры титульного страхования оформляются в добровольном порядке при заключении договора купли-продажи недвижимости. Размер страховки и порядок её выплаты устанавливаются договором.

— Нашей компанией размер страховой премии, которую необходимо оплатить, рассчитывается согласно тарифам, — рассказывает Руслан Нуртденов. — Страховая сумма устанавливается в договоре страхования по соглашению сторон и не может превышать действительную (рыночную) стоимость страхуемого имущества в месте его нахождения на момент заключения договора страхования. В качестве примера: страховщик берет сумму страховой выплаты, которую определил с клиентом, допустим, это один миллион тенге, и умножает на страховой тариф, который также был определен с клиентом, например 1%. От одного миллиона тенге 1% это 10 тысяч тенге. В итоге клиент платит страховой компании данную сумму. А страховую выплату получить не так уж и сложно, как думают многие. Главное — при получении страховой выплаты действовать согласно условиям договора страхования!

Кстати, страховую премию необходимо оплачивать страховой компании в полном объёме, так как в случае частичной уплаты, будет выплачена только часть страховой выплаты пропорционально оплаченной страховой премии.

Почему договор страхования могут признать недействительным

Существуют основания для признания договора страхования недействительным:

1. В момент заключения договора отсутствовал объект страхования.
2. Объектом страхования выступают противоправные имущественные интересы (пункт 2 статьи 807 ГК РК).
3. Объектом страхования является имущество, подлежащее конфискации на основании вступившего в законную силу соответствующего решения суда, либо имущество, добытое преступным путём или являющееся предметом преступления.
4. В качестве страхового случая предусмотрено событие, лишенное признаков вероятности и случайности его наступления (пункт 3 статьи 817 ГК РК) и которое неизбежно и объективно должно произойти в пределах действия договора, о чем стороны или, по крайней мере, страхователь заведомо знали.
5. Страхователь при заключении договора заведомо преследовал цель извлечения неправомерной выгоды, в том числе заключения договора после наступления страхового случая.
6. Отсутствует согласие застрахованного в тех случаях, когда получение его согласия является обязательным.
7. Не соблюдена письменная форма договора (пункт 3 статьи 825 ГК РК).

Раздумывая, заключать договор титульного страхования или нет, помните, что, даже в том случае, если покупатель недвижимости будет добросовестным и честным, стопроцентной уверенности в том, что жильё не окажется спорным и суд за него будет выигран, никто не даёт. Ведь если квартира была продана под воздействием угроз или обмана, то суд может оказаться на стороне бывшего собственника и новоселье сменится чередой судебных тяжб.

Когда сделку могут признать недействительной

• Совершение сделки несовершеннолетним, достигшим 14 лет, без согласия его родителей (усыновителей) или попечителей, кроме сделок, которые он по закону имеет право совершать самостоятельно.
• Совершение сделки лицом, ограниченным судом в дееспособности.
• Совершение сделки гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими.
• Появление после совершения сделки не указанных в договоре лиц, имеющих право собственности на имущество, являющееся предметом сделки: неучтённых наследников по закону или завещанию, иждивенцев, престарелых и несовершеннолетних граждан, служащих в армии, находящихся в местах лишения свободы.
• Совершение сделки лицом, находящимся под влиянием заблуждения или стечения тяжёлых обстоятельств.
• Совершение сделки лицом, имеющим на это недостаточные полномочия.
• Совершение сделки лицом, признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия.
• Совершения сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.
• Продажа имущества по доверенности после смерти лица, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
• Продажа имущества, не принадлежащего контрагенту.
• Подделка, подлог документов.
• Совершение сделки юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, ограниченными законодательством РК или учредительными документами, либо с нарушением уставной компетенции его органа.

Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Где границы права собственности на жильё

Как защитить свои права на недвижимость?