Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски залоговых квартир

Сегодня продажа залогового имущества стала обычным делом. На сайтах и в газетах довольно часто размещаются объявления о распродаже заложенного имущества заемщиков, которые не смогли расплатиться по кредитам.

В случае невыплаты кредита заемщиком банк продает имущество, служившее залоговым обеспечением, возмещая таким образом ущерб, нанесенный клиентом. Зачастую передача имущества заемщиком банку происходит добровольно, однако бывают случаи судебного взыскания залога.

Причины продажи квартир в залоге

  1. Стоимость такой недвижимости, как правило, ниже. Но это только в том случае, если у заемщика возникли проблемы с выплатами, и ему срочно нужны денежные средства.
  2. Родственники или близкие клиента банка выкупают жилье, чтобы выручить заемщика.
  3. Покупателя интересует расположение или условия именно этой квартиры.

Способы приобретения залоговой недвижимости

Предварительный договор

Чаще всего он используется при реализации квартиры в залоговой новостройке. Предварительный договор заключается между продавцом и покупателем. В этом случае понадобится выплата аванса продавцу в размере суммы оставшейся задолженности.

После получения аванса продавец закрывает полностью свой долг по ипотеке, а затем он должен получить официальное письмо, в котором будет отметка о погашении кредита и о выводе квартиры из разряда обременений. После этого производится непосредственно сама госрегистрация.

При таком способе купли-продажи залоговой недвижимости в большей степени рискует покупатель, ведь если продавец нарушит какое-нибудь условие предварительного договора, то у покупателя возникнут трудности с возвратом внесенных им денег. А с учетом того, что зачастую предварительно вносится около 50% аванса от стоимости квартиры, то покупатель может понести серьезные убытки.

Кроме риска в этом способе есть и преимущества. Например, то, что не требуется согласование продажи объекта с банком, так как еще до подписания официального договора купли-продажи продавец прекратит все взаимоотношения с банковским учреждением, поскольку погасит остаток долга с помощью полученного аванса. Для покупателя лучше всего соглашаться на такой способ купли-продажи залогового недвижимого имущества в случае, если размер аванса, равный остатку долга по ипотеке, незначительный, а банк не соглашается на другие способы снятия обременений с недвижимости

Какие сделки можно совершать с ипотечной недвижимостью? >>>

Использование банковских ячеек для покупки заложенной квартиры

Если жилплощадь уже заложена, существует вариант ее покупки с помощью банковских ячеек. Ячейку со средствами продавца нужно отделить от ячейки с банковскими средствами, в которой будет лежать сумма, равная остатку задолженности по ипотеке. В результате же вы погашаете ипотеку, а заодно и получаете какую-то прибыль от продажи залоговой квартиры.

Однако многих людей волнует все-таки вопрос о безопасности данного способа расчета при покупке залоговой
недвижимости. Но специалисты уверяют, что сделки такого рода абсолютно безопасны для банка, продавца и покупателя, что и стало большим плюсом данного способа расчета. При этом покупателю гарантируется, что сотрудники банка произведут выемку денег из ячейки лишь после официальной передачи объекта покупателю в собственность. А банк уверен в получении причитающейся ему суммы для погашения кредита, так как денежные средства заложены в банковскую ячейку.

Подобные схемы наиболее безопасны для желающих приобрести заложенное жилье. Для этого способа продажи заложенной недвижимости, как и для всех остальных, необходимо согласие банка-кредитора. В период недавнего кризиса резко возросло количество заемщиков-банкротов, поэтому вариант расчета при продаже залоговой недвижимости с помощью банковских ячеек устраивает большинство банков, и они с легкостью разрешают подобные сделки.

Не забывайте, что продажная стоимость квартиры должна приравниваться или быть выше остатка долга по кредиту. В ином же случае продавцу придется доплатить недостающую сумму из собственных средств для полного погашения долга.

Как купить квартиру с торгов >>>

Открытый аукцион банка

Есть еще один вариант, когда продавцом так же является банк, но квартира продается на открытом аукционе. Здесь выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда.

Стартовую ликвидационную цену тоже определяет суд с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора. Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости — по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25-30%. Ведь банку важно быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов. Этот способ приобретения наиболее выгоден для потенциального покупателя.

Если продавец нарушит какое­нибудь условие предварительного договора, то у покупателя возникнут трудности с возвратом внесенных им денег.

Какие риски существуют про покупке квартиры на торгах и как их избежать

Директор астанинского юридического агентства «Феникс» Талгат Мылтыкбаев считает, что при правильном подходе к делу рисков можно избежать.

«Конечно, лучше купить чистое жилье, — говорит специалист, — но если будет привлечен хороший юрист, то риск минимален. Надо учитывать, нет ли претензий других лиц, как и при любой другой сделке. Но надо знать, что иногда вопросы, связанные со снятием обременений могут длиться годами и не всегда заканчиваются благополучно. Поэтому в каждом конкретном случае необходима консультация».

Основные риски

  • Продавец, получив деньги, не гасит долг, а тратит деньги на другие цели, либо скрывается с деньгами. В дальнейшем сделку завершить невозможно, поскольку обязательство не погашено и залог не снят. Это может произойти в случае, если покупатель не проконтролирует передачу денег кредитору.
  • Суммы, которую покупатель готов уплатить за недвижимость, не хватает для освобождения ее от залога из-за накопившихся штрафных санкций. Это выясняется уже после внесения основной суммы, которую потребовать у кредитора назад невозможно. Такие случаи возникают из-за неполной осведомленности покупателя обо всех имеющихся обязательствах продавца.
  • Поскольку ни риелторы, ни сотрудники банка не занимаются выселением прежних хозяев, новый владелец квартиры только в судебном порядке может заставить их съехать. Однако прежние хозяева могут подать встречный иск о признании незаконности сделки купли-продажи. Все судебные разбирательства и дополнительные проверки документов отнимут много времени, денег и нервов.

Как проверить юридическую чистоту квартиры >>>

Как обезопасить сделку

  1. Прежде чем покупать залоговую недвижимость, надо взять у банка все необходимые документы о бывших владельцах квартиры. В документах должно быть зафиксировано согласие всех жильцов залоговой квартиры о передаче ее банку.
  2. Данное имущество должно пройти полную юридическую проверку, чтобы избежать появления третьих лиц в правах на жилье. Следует помнить, что бывшие владельцы, у которых в судебном порядке конфисковали имущество, могут так же отсудить его.
  3. Организуйте встречу вместе с должником и представителем банка. Тогда у вас будет полная информация о сумме долга и состоянии объекта недвижимости, так как бывают случаи, что на залог накладывают штраф. Еще получите в ЦОНе справку о том, что нет никаких обременений на объект.
  4. Специалисты советуют выдавать деньги на погашение кредита в качестве задатка. Поставьте условие, что, если сделка не состоится, то продавец вернет двойную сумму. Выдавайте в качестве задатка только ту сумму, которая покроет сумму долга. Передачу денег производите в присутствии представителя банка или же непосредственно в кассу.
  5. После того, как произойдет регистрация прекращения залога, заключайте договор купли-продажи и производите окончательный расчет.
  6. Во избежание этих нюансов, специалисты советуют собрать как можно больше информации о продавце. Главное, чтобы он не имел залоговых обязательств перед иными банками. Тогда на эту квартиру могут наложить арест третьи лица из других банков. Продать квартиру при таких обстоятельствах нельзя.

25-30% составляет разница между рыночной и стартовой ценой квартиры на открытом аукционе, по мнению экспертов 

Цепочка последовательных действий должна быть такова: продавец заранее оповещает банк о том, что погашается кредит по залоговой квартире. После этого в банке для нотариуса готовится письмо о снятии запрета. Время сделки намечается заранее вместе с нотариусом, и обязательно местом для проведения сделки должно выступать помещение банка.

Чтобы все прошло «без сучка, без задоринки» и в один день, нужно проверить нотариусом все аресты помимо банка-кредитора, предоставить письмо нотариусу банком, снять с ареста, рассчитаться-погасить по кредиту, зарегистрировать договор купли-продажи и зарегистрировать имущество в едином государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество. Так вы сделаете процедуру купли-продажи максимально безопасной.

Мрхат АЖИГАЛИЕВ, Информационная служба kn.kz

 


1 комментарий:

Обновить
САУЛЕ (09.09.2016 13:37)

ЕСЛИ ЗАЛОЖЕНОЕ ИМУЩЕСТВО ПРОДАНО РАЗНИЦУ КТО ОПЛАТИТ В БАНКЕ


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.