5 правил выбора застройщика в кризис

Покупка недвижимости всегда связана с рисками. Особенно, если дом, в котором будет находиться будущая квартира, строится в период экономического кризиса. Как разумно подойти к выбору застройщика и на что обратить особое внимание для повышения безопасности покупки?

Каждый третий объект в Астане ведется с нарушениями сроков

Ассоциация застройщиков Казахстана в своем официальном заявлении в 2014 году назвала долгостроями более 40% проектов, строящихся в столице. Возведение почти каждого третьего объекта ведется с нарушениями сроков, вызывая недовольство клиентов, дезориентируя их и подрывая доверие ко всему строительному сектору. В городе немало безмолвных памятников экономического кризиса 2007 года. Это долгострой за Дворцом «Жастар» на пересечении пр. Республики и пр. Абая, дом на пересечении пр. Республики и ул. Иманова и другие.

Кроме того, на рынке появилось огромное количество недобросовестных компаний, которые обманывали дольщиков. Согласно информации акимата г. Астаны по итогам октября 2014 года более 10 строительных компаний привлекают средства дольщиков без необходимых документов для возведения объектов. Департаментом внутренних дел г. Астаны были возбуждены уголовные дела по факту мошенничества.

Сегодня очень сложно спрогнозировать, какую политику выберет для себя тот или иной застройщик. Но если тщательно подойти к выбору строительной компании, то, даже несмотря на нынешнюю нестабильную ситуацию, можно удачно купить как готовую недвижимость, так и вполне безопасно вложить имеющиеся средства в строящееся жилье.

Правило 1: изучите репутацию компании

Ознакомьтесь с сайтом компании-застройщикаОзнакомьтесь с сайтом компании-застройщика. Там обязательно должна быть размещена информация о компании, проекты домов и квартир, которые уже были сданы в эксплуатацию, а также все разрешительные документы.

1. Интернет в помощь

Ознакомьтесь с сайтом компании-застройщика. Там обязательно должна быть размещена информация о компании, проекты домов и квартир, которые  уже были сданы в эксплуатацию, а также все разрешительные документы.

Следует насторожиться, если на сайте предоставлена скудная или устаревшая информация. Посетите различные форумы о недвижимости. Здесь вы сможете ознакомиться с реальными отзывами покупателей. Конечно, всему верить не стоит, однако данная информация даст вам пищу для размышлений. Также можно уточнить, состоит ли компания-застройщик в строительных или профессиональных объединениях. Членство в том или ином сообществе является хорошим знаком.

2. Кто партнеры?

Выбирая застройщика, важно обратить внимание на банк-агент, принимающий депозитные платежи дольщиков. Надежный банк с хорошей репутацией не будет сотрудничать с сомнительной или нестабильной компанией.

Немаловажным аспектом работы строительной компании является и репутация партнеров, поставляющих строительные материалы.

3. История и планы на будущее

О многом говорит стаж работы строительной компании. Минимальный срок пребывания на рынке недвижимости должен составлять от 5 до 8 лет. О качестве строительства лучше всего скажут отзывы людей, живущих в уже сданных в эксплуатацию домах. Подобная информация будет намного красноречивей технической спецификации материалов и конструкций.

Важно узнать, как пережила компания предыдущий кризис, удалось ли ей сохранить и довести до ума имеющиеся проекты, или же за ней числятся несколько долгостроев и вообще не начатых объектов.

Выбирая застройщика, стоит поинтересоваться его планами на будущее. Серьезная строительная компания не будет ограничиваться одним или двумя недолгосрочными проектами.

Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>>

Правило 2: изучите документы

При встрече с менеджером строительной компании в первую очередь вы должны запросить все необходимые документы. По закону данная информация не является коммерческой тайной, соответственно все копии документов должны быть предоставлены при первом требовании.

Информация об объекте строительства включает в себя:

  • разрешение на строительство по этапам (выданное ГАСК);
  • указание местоположения объекта и его описание в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;
  • сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
  • основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.

Помимо внимательного ознакомления с разрешением на строительство от ГАСК, необходимо ознакомиться с техническими условиями на присоединение к инженерным коммуникациям. Есть множество примеров, когда жильцы после заселения еще несколько месяцев ждали, когда их дом передадут на баланс коммунальщиков. Тем более что в период кризиса средств у застройщика на это может просто не хватить.

Долевое строительство: нюансы и риски >>>

Правило 3: рискуйте с осторожностью

Строительная компания, которая твердо стоит на ногах, на случай кризиса всегда имеет план оптимизации расходов, благодаря которому продолжает стабильно работать, не сбавляя объемов строительства и удерживая среднюю стоимость за квадратный метр.

Покупать жилье на стадии котлована, конечно, выгоднее всего, но и риски здесь наибольшие. Если позволяют финансы — приобретайте квартиру хотя бы в наполовину построенном доме. Так вы узнаете, укладывается ли застройщик в график работ.

Уточните, сколько средств вложено самой компанией в данный ЖК или многоэтажку. У фирмы должны быть собственные деньги на строительство: участие дольщиков по закону не может превышать 75% от общей суммы затрат, а доля застройщика должна быть не меньше 15%.  

Участие дольщиков по закону не может превышать 75% от общей суммы затрат, а доля застройщика должна быть не меньше 15%.  

Правило 4: будьте внимательны, заключая договор

Будьте внимательны, заключая договорИ дольщики, и строительные компании нашей страны постоянно сетуют на закон, защищающий, по их мнению, в большей степени интересы противоположной стороны. В связи с этим многие застройщики ищут пути, позволяющие обойти Закон «О долевом участии в жилищном строительстве».

1. Договор инвестирования

Одним из таких путей стало заключение договоров инвестирования вместо договоров долевого участия в строительстве. Этот вариант весьма выгоден для застройщиков, так как фактически снимает большую часть ответственности.

— Заключая договор инвестирования, вы должны понимать, что принимаете все риски на себя. Схема проста: вы инвестируете деньги, но взамен не получаете почти никаких гарантий, — поясняет  директор юридической фирмы «Феникс» Талгат Мылтыкбаев.

Договоры инвестирования в последнее время стали применять гораздо чаще. Это привело к тому, что в закон, регулирующий отношения долевого строительства, были внесены изменения. Отныне его действие распространяется не только на отношения, основанные на договоре долевого участия, но и на все остальные отношения, попадающие под долевое строительство. Вместе с тем при заключении договора нужно обращать внимание и на его название, так как, несмотря на поправки в законе, два данных договора не являются идентичными.

2. Жилищно-строительные кооперативы

Это одна из форм долевого строительства, не требующая лицензии на привлечение средств дольщиков. Основное отличие ЖСК от коммерческой строительной компании в том, что это некоммерческая организация, которая создается для объединения усилий и возможностей сотен граждан, вступающих в кооператив, чтобы решить свои жилищные проблемы.

— Вступая в ЖСК, дольщики полностью берут на себя ответственность. Застройщик в этом варианте долевого строительства выступает в роли наемного работника, поэтому все риски, связанные с немалыми денежными суммами, ложатся на самих членов кооператива, — отмечает юрист Талгат Мылтыкбаев.

3. Договор цессии

Говоря о долевом строительстве, нельзя не упомянуть и договор уступки права требования. В этом случае покупателю предлагается приобрести не саму квартиру, а права на ее получение в будущем. Продавцом выступает физическое или юридическое лицо, приобретающее квартиру на ранней стадии строительства и оформляющее договор долевого участия.

Как купить квартиру по договору переуступки >>>

Правило 5: «мамы» лучше «дочек»

Есть на первичном рынке недвижимости примеры заключения договора с дольщиками не от лица головной компании застройщика, которая на самом деле занимается строительством основного объекта, а с дочерней компанией. В большинстве случаев это делается, чтобы обезопасить компанию при возникновении проблем на одном из объектов. Однако при банкротстве у «дочек» или же сторонних компаний, не связанных юридически с материнской компанией, активы невелики, их не хватит, чтобы возместить убытки дольщиков.

Но, с другой стороны, нет правил без исключений. Есть в строительном бизнесе компании отнюдь неидеальные, которые, тем не менее с большими или меньшими потерями пережили прошлый кризис и имеют все шансы устоять в нынешний. Они же, как правило, продают квартиры по более привлекательным ценам. Видимо, это своеобразная «премия за риск». Однако практика показывает, что лучше всего вести дела с компаниями надежными, которые не только набрали обороты за последние несколько лет, но и достойно выдержали предыдущий кризис.

Мадина Абдуова, информационная служба kn.kz

Читайте также:

Проблемы дольщиков и пути решения

Покупать ли квартиру в 2015 году? За и против

Покупка квартиры в кризис: торгуемся правильно

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.