Закон о долевом строительстве в Казахстане: изменения 2016 года

Купить квартиру в строящемся доме всегда было выгодно, но не безопасно. Некоторые застройщики вместо домов возводили воздушные замки, а дольщики вместо квартир покупали пустые обещания и обманутые надежды.

Закон о долевом участии 2006 года не смог защитить покупателей от обмана. Недобросовестные строительные компании смогли найти лазейки в законе, и продолжали привлекать деньги дольщиков. Тысячи жертв мошенничества по всему Казахстану, митинги, протесты, обращения не могли не привлечь власти и общественность к данной сфере. В связи с чем был разработан новый Закон РК о долевом участии в жилищном строительстве, который вступил в силу 10 октября 2016 года. Изменения в нем призваны повысить ответственность застройщиков перед дольщиками, предоставить гарантии покупателям жилья, а также обеспечить открытость строительной отрасли. Однако существует мнение, что некоторые поправки не отработаны и риски обмана для дольщиков все же сохраняются.

О том, какие риски и выгоды несет в себе покупка квартиры в новостройке в кризисное время, читайте здесь.

Гарантии для дольщиков: новый закон о долевом строительстве в 2016 году

Новый закон обеспечил покупателей строящегося жилья дополнительными гарантиями. Дольщик должен быть уверен, что получит квартиру, за которую заплатил. А все дело в новых способах привлечения средств покупателей.

1. Привлечение денег по долевому участию в строительстве при получении гарантии Фонда гарантирования

Среди участников отношений, связанных с долевым строительством, появился новый игрок — Фонд гарантирования, который входит в состав НУХ «Байтерек».Среди участников отношений, связанных с долевым строительством, появился новый игрок — Фонд гарантирования, который входит в состав НУХ «Байтерек». Данный государственный орган дает гарантию завершения строительства жилого дома и защищает права и законные интересы дольщиков, если наступит гарантийный случай. Финансирование и материально-техническую базу Фонду обеспечивают гарантийные взносы и иные источники, не запрещенные законами РК.

Для того чтобы привлечь средства дольщиков таким способом застройщик создает уполномоченную компанию, которая должна одновременно работать только на одном проекте строительства. В свою очередь в проект строительства жилого дома могут входить несколько объектов на одном земельном участке.

Застройщик и уполномоченная компания для возведения дома с привлечением денег дольщиков обращаются в Фонд с заявкой о заключении договора о предоставлении гарантии.

Фонд заключает с уполномоченной компанией договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, и с застройщиком — договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании.

Уполномоченная компания, заключив договор о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования, вправе заключать с дольщиками договоры о долевом участии в жилищном строительстве и привлекать их деньги. Застройщику и уполномоченной компании не нужно разрешение на привлечение средств дольщиков от местного исполнительного органа.

5 правил выбора застройщика в кризис >>>

2. Участие в долевом жилищном строительстве банка второго уровня

Здесь в отношениях между застройщиком и дольщиком появляется еще одно действующее лицо — банк второго уровня, к которому обращается застройщик и уполномоченная компания для финансирования строительства. Дав свое согласие, банк заключает договор с инжиниринговой компанией, а застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган за разрешением на привлечение денег дольщиков.

Затем уполномоченная компания получает право привлекать деньги дольщиков на счет, открытый в банке. Банк может направлять средства дольщиков на строительство только после возведения каркаса здания, которое подтверждает инжиниринговая компания.

В отношениях между застройщиком и дольщиком появляется еще одно действующее лицо — банк второго уровня, к которому обращается застройщик и уполномоченная компания для финансирования строительства.

В данном случае уполномоченная компания должна иметь на праве собственности или праве аренды земельный участок. Это имущество будет считаться находящимся в залоге у дольщиков. Если возникнет проблемная ситуация, банк вправе принять решение о его реализации. Вырученные деньги направляются на удовлетворение требований дольщиков. Право залога прекращается, когда уполномоченная компания передаст дольщику его долю.

Как получить арендное жилье по «Нурлы жол» в 2016-2017 годах? >>>

3. Заключение договора о долевом участии после строительства каркаса дома

Возведя на собственные средства каркас жилого здания, застройщик и уполномоченная компания получают разрешение от акимата на привлечение денег дольщиков. Специалисты считают каркас наиболее затратной частью строительства, в связи с чем этот способ по силам лишь крупным игрокам рынка.

О том, как расторгнуть договор долевого участия, читайте здесь.

Требования к застройщикам Казахстана ужесточились

Если застройщик решит привлекать средства дольщиков через Фонд, то стройкомпания должна:

  • иметь опыт в качестве заказчика, подрядчика (генподрядчика) в совокупности, не менее трех лет и возвести общей площадью не менее 18 тыс. кв.м при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 9 тыс. кв.м в остальных регионах;
  • у него не должно быть убытков за последние 2 года;
  • величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать 7 до введения здания в эксплуатацию.

Для привлечения денег дольщиков третьим способом требования к застройщику еще жестче. За последние пять лет он должен ввести в строй не менее 60 тыс. кв.м в городах республиканского значения, столице и не меньше 30 тыс. «квадратов» в остальных районах.

Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>> 

В законе о долевом строительстве оставили лазейку?

В новом законе не прописана прямая ответственность застройщика за привлечение денег другими способамиВ новом законе не прописана прямая ответственность застройщика за привлечение денег другими способами, считает юрист Юридической фирмы GRATA International Михаил Абдулов.

Так, помимо Закона 2016, с 10 октября вступили в силу поправки в статью 320 КоАП2 РК:

«Нарушение застройщиком, уполномоченной компанией требований Закона 2016, в том числе к содержанию информации, подлежащей раскрытию, а также порядку ее распространения, либо распространение застройщиком, уполномоченной компанией неточной, неполной или недостоверной информации влечет штраф на юридических лиц в размере 300 МРП (636,300 тенге в 2016 году)».

— Как видно из вышеуказанной статьи законодатель, к сожалению, не прописал прямую ответственность за нарушение Запрета (привлекать деньги другим способом. — Авт.), например, путем привлечения денег посредством заключения предварительных договоров, — считает М. Абдулов. — Существует неопределенность в части того, возможно ли привлечь застройщика или уполномоченную компания к ответственности за нарушение ею Запрета.

В новом законе не прописана прямая ответственность застройщика за привлечение денег другими способами.

Рассуждая о работоспособности Закона 2006, юрист приводит официальные данные о том, что в Казахстане только четыре компании в 2008-2009 гг. получили лицензии на привлечения денег дольщиков. В связи с чем складывается впечатление, что механизм, прописанный в Законе 2006, за 9 лет его действия не заработал должным образом. Большинство застройщиков продолжали привлекать средства дольщиков другими способами, то есть не через договор о долевом участии, а посредством предварительных договоров, договоров инвестиций и других.

— Несмотря на ряд прогрессивных норм Закона 2016 по сравнению с нормами Закона 2006, в том числе, например, установление более строгих требований к участникам долевого строительства, — говорит юрист фирмы GRATA International, — мы считаем, что Закон 2016 так и не минимизирует основные риски дольщиков, ввиду отсутствия прямой ответственности уполномоченной компании (застройщика) в случае привлечения денег дольщиков с нарушением Запрета. Отсутствие прямой санкции за нарушение Запрета, на наш взгляд, будет способствовать тому, что строительные компании по-прежнему будут обходить Запрет Закона 2016 и привлекать деньги дольщиков иными способами. 

Как купить квартиру в новостройке по переуступке, читайте здесь.

Что думают застройщики о новом законе о долевом участии в жилищном строительстве

В ТОО «Лея», компании работающей на строительном рынке 25 лет, выступавшей как в роли заказчика, так и генподрядчика, положительно оценивают законодательные новшества.

— Что касается нового закона, — говорит начальник отдела продаж Асем Кожахметова, — то он конечно требователен к застройщикам, и будет закрыт рынок для недобросовестных строительных компаний, тем самым минимизируя риски дольщиков, обеспечивая защиту их законных прав и интересов. Да и многие недобросовестные застройщики уйдут с рынка.

Специалист считает, что при этом цены на первичное жилье за квадратный метр в связи с изменениями будут расти.

Другого мнения придерживается Наиля Каирбекова, директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области, члены которой участвовали в обсуждении закона на заседании Генеральной прокуратуры.

— При сегодняшнем подходе государства к решению проблем жилищного строительства, мы полагаем, повышения цен на квадратные метры из-за нововведений в законодательстве не будет, — считает глава ассоциации. — На ценах может отразиться общая ситуация на валютном рынке, да и экономическая ситуация, в целом.

Сегодня появились более жесткие и конкретные требования, которые должен соблюдать участник долевого строительства. Поэтому говорить о том, что в связи с принятием нового закона многие строители будут «уходить с рынка» не логично.

Руководитель региональной ассоциации застройщиков не думает, что многие строительные компании будут вынуждены уйти с рынка в связи с новым законом.

— Сегодня появились более жесткие и конкретные требования, которые должен соблюдать участник долевого строительства. Поэтому говорить о том, что в связи с принятием нового закона многие строители будут «уходить с рынка» не логично. Наоборот, застройщики будут более осмотрительны (да и дольщики тоже), им придется идти на определенный прописанный в законе алгоритм действий. Это поддержит честную конкуренцию и вытеснит недобросовестных бизнесменов. Думаю, что уходить будут те, кто должен уходить.

Более того, Наиля Каирбекова считает, что появилась надежда на улучшение положения в строительстве:

— Если раньше особого рвения к строительству жилья с участием потенциальных жильцов не было, то теперь у строительных компаний есть настрой на возведение как можно больше жилых домов. Сегодня есть возможность привлечь деньги банков второго уровня, которые также улучшили условия для застройщиков, и могут финансировать строительство на начальной стадии. Местный исполнительный орган, как один из участников, обеспечивает контроль за надлежащим оформлением и регистрацией договоров. Конечно, бизнес без извлечения прибыли — априори, быть не может, но и этот вопрос будет регулироваться... спросом на рынке и договором с участниками долевого строительства. Но пугать этот вопрос граждан не должен: высокая или низкая цена определяется классностью, комфортностью, местом расположения и другими факторами, кроме, естественно, качества.

В ассоциации застройщиков надеются, что новый закон, применяемый без искажений и перегибов, повлечет увеличение доли жилищного строительства, что, в свою очередь снимет напряженность в вопросах занятости населения, очередности на жилье и, в целом, улучшит социально-экономическую ситуацию в регионе.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.