Как свободное плавание тенге влияет на цены жилья в Астане?

С момента объявления о введении свободного плавающего курса доллар продолжает бить всякие рекорды. По состоянию на 17 сентября официальный курс американской валюты составил уже 283,98 тенге, что на 50,8% выше последнего значения «коридорного курса» (188,38 тенге от 20 августа). Вслед за долларом новые значения стали показывать и цены на жилье. Как свободное плавание тенге влияет на долларовые и тенговые цены на квартиры, смотрим в настоящем материале.

Темпы падения цен увеличились

Как показывает анализ kn.kz, рост курса доллара ведет к увеличению темпов снижения долларовой цены. Так, в период до 21 августа до 14 сентября средняя долларовая цена сократилась с 1771 $ до 1707 $/кв.м, или на 3,6%.

График динамики долларовой цены с января 2015 года (диаграмма 1) показывает отчетливое увеличение недельных темпов снижения цен с начала июня 2015 года. Так, если до июня средний темп снижения на рынке жилья составлял 0,3% в неделю (1,2% в месяц), то с начала этого месяца средний темп снижения возрос до 0,6% в неделю (2,4% в месяц). Очевидно, сказывается свободный курс тенге.

В первые две недели сентября темпы снижения стали показывать новые рекорды, увеличившись до 1,7% в неделю.

Если текущие темпы снижения сохранятся,  долларовая цена только за сентябрь потеряет около 7%, а к концу года — 20-25%. Так как тренд указывает на дальнейшее увеличение темпов снижения, данный прогноз имеет большую степень вероятности.  

Динамика средней цены предложения на рынке жилья Астаны и темпа её изменения (январь-сентябрь 2015 года)

Цены в тенговом номинале с 21 августа «выросли» с 332,8 тыс. до 423,1 тыс. тг/кв.м, или на 27%. При заключении реальных сделок купли-продажи «рост» тенговой цены компенсируется увеличением скидок на торг, которые за последнее время увеличились в среднем с 5% до 15-25%. Другими словами, в тенговом выражении цены пока остаются примерно на одном уровне (диаграмма 2).

Если текущие темпы снижения сохранятся,  долларовая цена только за сентябрь потеряет около 7%, а к концу года — 20-25%.

Динамика средней цены предложения на рынке жилья Астаны и темпа её изменения (январь-сентябрь 2015 года)

Подробнее о динамике тенговой цены можно прочитать в материале «Что будет с ценами на жилье из-за плавающего курса?».

Изменения цен в разрезе сегментов

Обновленный курс доллара влияет на цены жилья в Астане. В разрезе типов жилья наиболее высокие темпы снижения долларовых цен отмечаются в сегменте жилья «старого типа» — минус 15,7%. К данному сегменту относятся квартиры в двух- и трехэтажных домах послевоенных лет — 30-60 гг. постройки. Несмотря на низкую цену, квартиры «старого типа» являются наиболее неликвидными, чем и объясняются самые высокие темпы снижения. На сегодняшний день самые дешевые предложения в сегменте старых квартир начинаются от 20-22 тыс. долларов, или порядка 600-630 $/кв.м. 

Таблица 1. Снижение цен за квадратный метр в зависимости от типа жилья

Тип жилья

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

10.08.2015 –16.08.2015

07.09.2015 – 14.09.2015

Изменение, %

10.08.2015 –16.08.2015

07.09.2015 – 14.09.2015

Изменение, %

Новый

1845

1761

-4,5

346 689  

436 446  

25,9

Старый

1496

1261

-15,7

281 109  

312 357  

11,1

Улучшенный

1646

1591

-3,3

309 295  

394 340  

27,5

Хрущевка

1643

1578

-4,0

308 731  

391 035  

26,7

В сегменте новостроек максимальное снижение анализ показывает в сегменте комфорт-класса — 7,2%. Наиболее устойчивым пока оказывается элит-класс, который потерял лишь 3,7%.

Таблица 2. Снижение цен за квадратный метр в зависимости от класса жилья

Класс жилья

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

10.08.2015 –16.08.2015

07.09.2015 – 14.09.2015

Изменение, %

10.08.2015 –16.08.2015

07.09.2015 – 14.09.2015

Изменение, %

Бизнес-класс

1905

1801

-5,4

357 963  

446 402  

24,7

Комфорт-класс

1788

1659

-7,2

335 978  

411 035  

22,3

Экономкласс

1757

1656

-5,7

330 153  

410 437  

24,3

Элит-класс

2379

2291

-3,7

447 031  

567 761  

27,0

В разрезе формата квартир наиболее высокие темпы снижения зафиксированы на двух- и четырехкомнатные квартиры — по 5,1%. 

Таблица 3. Снижение долларовых цен за квадратный метр в зависимости от формата жилья

Формат жилья

Средняя цена предложения, $/кв.м

Средняя цена предложения, тг/кв.м

10.08.2015 – 16.08.2015

07.09.2015 – 14.09.2015

Изменение, %

10.08.2015 – 16.08.2015

07.09.2015 – 14.09.2015

Изменение, %

1-комн.

1796

1712

-4,7

337 481  

424 111  

25,7

2-комн.

1766

1677

-5,1

331 844  

415 507  

25,2

3-комн.

1751

1706

-2,6

329 025  

422 745  

28,5

4-комн.

1902

1805

-5,1

357 399  

447 374  

25,2

5-комн.

2031

1947

-4,1

381 639  

 482 546  

26,4

Выводы:

  • С момента перехода на свободно плавающий курс средняя долларовая цена предложения на вторичном рынке жилья Астаны сократилась на 3,6%.
  • Динамика темпов изменения цен показывает их значительное увеличение с начала сентября, что приведет к 7% снижению долларовой цены к концу месяца и 20-25% снижению к концу года.
  • Технический рост тенговой цены составил +27%, что при заключении сделок компенсируется увеличением скидок на торг на 15-25%.

Аналитическая служба kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.