Дағдарыс кезінде жылжымайтын мүлік сатып алуға бола ма?

Қазақстан экономикасындағы соңғы оқиғалардың салдарынан жылжымайтын мүлік нарығы елеулі өзгерістерге ұшырады. Алдымен құнсыздану, одан кейін теңгені еркіне жіберу баспана сатып алуға және сатуға ерекше ықпалын тигізді. Сарапшылар дағдарыс кезінде жылжымайтын мүлік сатып алуға бола ма, ипотека ресімдеуді ойластырғандар не істесе болады деген сауалдарға жауап береді.

Адамдар үшін жылжымайтын мүлік ақша қаражатын сақтаудың едәуір сенімді тәсілі ретінде қабылданады, алайда дағдарыс кезеңінде үй сатып алу бірқатар қауіптермен тоқайласуы мүмкін.

Жаңа салынған үйден пәтер сатып алатындар, үйді уақытында тапсыра алмайтын, жауапсыз құрылыс салушыларға тап болуы мүмкін. Ипотека алушылар өз мүмкіндіктерін ескермеуі мүмкін, сол себепті дағдарыс кезінде алынған, кредит отбасылық қаражат үшін ауыр жүк болары анық. Жан-жақты хабардар болу, дәл есептеу «аста-төк» уақытта да керек, ал дағдарыс кезінде олардың қажеттілігі ерекше жоғары. 

Тұрғын үй нарығында не болып жатыр?

Теңге құлағаннан кейін қайталама тұрғын үй нарығы тынышталып қалды. Нарық ойыншылары күтуге бел буды. Құнсыздану және кейінге қалдырылған сұраныс сату-сатып алу жөніндегі мәмілелер көлемін шамамен 20%-ға төмендетті.

Валюталық саясат өзгергеннен кейінгі алғашқы екі аптада елде доллармен жасалған ұсыныс бағасы 4%-ға төмендеді.

«Еркін» бағам енгізілген кезден бастап теңге долларға қатысты алғанда шамамен 50% жоғалтты. Қазір көптеген үй сатушылар шарт бағаларын өзгеретін бағамға байланысты түзету мүмкін болатындай, ретте белгілеуге бейімделіп келеді.

Қазіргі таңда қайталама жылжымайтын мүлік нарығы үй сатушыларды 3 санатқа бөлді деп есептейді, Қазақстан риелторларының Бірлескен қауымдастығының (ҚРБҚ) вице-президенті Нина Лукьяненко.

Бірінші санатқа теңгелік ипотекалық қарыздары бар, кепілдік жылжымайтын мүлік сатушылар жатады.

Қазақстан риелторларының Бірлескен қауымдастығының (ҚРБҚ) вице-президенті Нина Лукьяненко— Доллар бағамына байланысты олардың қарыздық жүктемелері күрт төмендеді, осыған орай олар жеңіл саудаласады және бағасын түсіре алады, — дейді ҚРБҚ вице-президенті.

Екінші санат — бұлар айналасында болып жатқанға сенгісі келмейтін, бағаны ұстап тұруға қатты тырысатын және ықтималды сатып алушылары жоқ, сатушылар. Риелтордың сөзі бойынша, болып жатқан өзгерістерді тұтастай ұғынбайынша, оларда жуықта сатып алушылар болмайды да, өйткені жаңадан салынып жатқан үйлердің бағасының аясында олардың объектілері мүлдем тартымсыз болып қалды. Нина Лукьяненко ипотеканы доллармен алған адамдарды да осыған жатқызады.

Үшінші санатқа өздерінің объектілерін сатудан бас тартып, оны басқа мақсатқа пайдалануды шешкен, сатушылар жатады.

— Сондықтанда қазіргі жағдайда жаңадан салынып жатқан үйлер бойынша мәмілелер ұлғайды, ал қайталама тұрғын үй бойынша жасалатын мәмілелер едәуір төмендеді, — деп қорытады ҚРБҚ вице-президенті.

Kn.kz аналитикалық қызметінің басшысы Анна ШацкаяKn.kz аналитикалық қызметінің басшысы Анна Шацкаяның сөзі бойынша валюталық саясат өзгергеннен кейінгі алғашқы екі аптада елде доллармен жасалған ұсыныс бағасы 4%-ға төмендеген. Жылжымайтын мүлік бағасының түсу қарқынының ұлғаюына қарағанда, қыркүйек айының соңына дейін баға тағы 7-8%-ға төмендейді.  kn.kz сарапшылары жылдың соңына дейін бағаның түсу ауқымы 20%-ға дейін жетуі мүмкін деп болжап отыр.

«Самұрық-Қазына» ҰӘҚ» АҚ басқармасы төрағасының кеңесшісі Эльмира Ибатуллина да осыған ұқсас болжам айтады:

— Біздің болжамымыз бойынша да солай: нарық 20%-ға төмен түседі, белсенді сату-сатып алу мәмілелері болмайды. Алдындағы кезеңдермен салыстырғанда біршама мәмілелер қалады әрине, бірақ онымен алысқа ұзай алмаймыз.

Долларлық бағаның түсу ауқымының 2016 жылдың соңында 40-45% деңгейінде болу ықтималдығы жоғары. Компаниялар мен азаматтардың табыстарының төмендеуі, жұмыссыздар санының өсуі, ипотекалық кредит талаптарының күшеюі — міне осының барлығы теңгелік бағалардың да, долларлық бағаның соңынан «отыруына» алып келеді.

Ипотекалық шарт: құжаттың маңызды тетіктері >>>

Жаңа құрылыстан үй сатып алушыларға

Қазақстан риелторларының Бірлескен қауымдастығының (ҚРБҚ) вице-президенті Нина Лукьяненконың пікірі бойынша қазір Қазақстанның жаңа құрылыс нарығы келесі тармақтарға бөлінді:

  • Салынып болған және пайдалануға тапсырылған тұрғын үй.

Құрылыс салушылардың сатып алушыларға қатысты мықты және адал көзқарасы сату үдерісінің 2,5 есе ұлғаюына себеп болды деп есептейді риелтор — бұл теңгемен ескі бағада сату фактісі.

— Құрылыс салуға шығындар бұрынғы бағам бойынша жұмсалды, сол себепті баға да бұрынғысынша қалды, — дейді риелтор осы көзқарасты қолдай отырып.

  • Салынып болған немесе аяқталу кезеңіндегі тұрғын үй құрылысы.

Бұл жерде сату бұрынғы бағамға қатысты алғанда аукциондық, төмендетілген баға бойынша жүргізіледі,  мәмілелер санының ұлғаюы байқалады.

  • Салынып бітпеген тұрғын үй.

Бұл жердегі құрылыс салушылардың қарыздық міндеттемелері доллармен, сондықтанда олардың бағаны қайта қарау мүмкіндігі жоқ — сату бөлімі бос тұр, мәмілелер жоқ.  

Қазіргі таңда мәмілелер тиісті жасалуы үшін заңгерлерді тарта отырып, сенімді құрылыс салушылар салған дайын объектілерден бөліп-бөліп  төлеуге пәтер қарастырған дұрыс және пайдалы.

— Салынып болған және пайдалануға тапсырылған тұрғын үйге ескі немесе аукциондық баға бойынша салуға кеңес беремін, — дейді Нина Лукьяненко. Оны кейін сататындығыңызға күмәніңіз болмасын. Жаңа экономикалық ахуалға қарап айтатын болсам, енді нарықта жаңа жобалардың қаншалықты көп пайда болатындығын білмеймін. Және, пайда бола қояр ма екен?

Салынып жатқан тұрғын үйге салған кезде риелтор нарықтағы беделі жоғары, жобалары сәтті жүзеге асырылған және құрылыс салу кезінде өзінің сатып алушыларының ақшаларын пайдаланбайтын, құрылыс салушыларға ғана сенуге кеңес береді.

Нарықтағы жағдай эконом класты — көлемі шағын 1-, 2 бөлмелі пәтерлер алуға ықпал етеді. Қыркүйек айының ортасында Астананың жаңа салынған құрылысының қайталама нарығындағы орташа баға 1761 $/ш.м құрады.

Жаңа құрылыстағы пәтер: дағдарыста сатып алу керек пе? >>>

Дағдарыс кезінде құрылыс салушыны таңдау

Дағдарыс кезінде құрылыс салушыны таңдауҚазір құрылыс салушылардың қазақстандық нарығындағы көптеген компаниялар дефолтқа ұшырау жағдайында тұр. Шағын фирмалардың көпшілігі өздерінің күштерін артық бағалап жіберген, сол себепті құнсыздану, ал содан кейін теңге бағамына қатысты болған жағдайлар олар үшін қолайсыз болды.

Сондықтанда сарапшылар олардың тарихын, құжаттарының және тәжірибелерінің бар-жоғын тексеруге кеңес береді.

Құрылыс салушының қолында не болуы тиіс:

  • құрылыс салуға арналған лицензия;
  • құрылыс салуға арналған қаулы. Егер компания құжаттар дайындалып жатыр деп айтатын болса, онда таңдау актісін және жер телімінің келісімін, жобаның нобайын (қаланың сәулетшісімен бекітілген), жобалауға арналған қаулыны немесе сәулеттік-жоспарлау тапсырмасын сұраңыз. Бұл құжаттар болуы керек.
  • жұмыс жобасына арналған мемлекеттік сараптама қорытындысы.

Құрылыс салушының беделін тексеру өте қиын: үлестік құрылысқа тұрғын үйдің ықтималды иелері қатысатын компаниялардың көпшілігі көлеңкеде қалып  қояды.

Құжаттардың барлығы куәландырылуы тиіс – қолсыз олардың күші болмайды.

Әсіресе, құрылыс салушының жұмыс тарихына және оның экономикалық дағдарыс кезіндегі нарықтағы «мінез-құлқына» ерекше назар аударыңыз. Мәселен, мысалы шағын құрылыс салушы да бар-жоғы 2 жоба ғана болса, ал ірі девелоперде ол бірнешеу: ол бір жобасында қаражат жетіспеген жағдайда, оны қаражаттың жетіспеушілігінен зардап шекпеген, екінші жобаның қаражатының есебінен қаржыландыра алады. Ендеше, үлескерлердің алдындағы міндеттемені орындау кепілі осыда көбірек.    

ҚР құрылыс істері және ТКШ жөніндегі агенттіктің тұрғын-үй саясаты департаментінің директоры Кенжеболат Мыңбаевмынадай кеңес береді:

— «Бармақ тістеп қалмау» үшін біріншіден, әкімдіктен құрылыс салушы туралы барлық мәліметтерді немесе уәкілетті құрылым — МСҚБ-нан құрылыс салушының оларда тіркелгендігін және құрылыс салуға рұқсат берілгендігін біліп алу қажет. Егер құрылыс салушы тіркелген, бірақ лицензияны тек бір ай бұрын ғана алған болса, ешкімге мәлім емес болуы мүмкін деп одан күмәндануға болады. Екіншіден, егер қандай да бір нақты объектінің құрылысына тартатын болса, онда қала сәулетшісіне барып объекті құрылысына жер бөлуге рұқсат берілгендігін білу қажет.

Құрылыс салушының беделін тексеру өте қиын: үлестік құрылысқа тұрғын үйдің ықтималды иелері қатысатын компаниялардың көпшілігі көлеңкеде қалып  қояды, яғни мемлекеттік органдардың үлестік қатысуға берген лицензиясынсыз жұмыс істейді.

Олардың қызметін заң бойынша реттеу қиын болғандықтан, оларды жауапқа да тарта алмайсың: егер тұрғын үй мерзімінде тапсырылмайтын болса, онда заң бойынша компанияның да және үлескердің де шарт бойынша тәуекелі бірдей болады.

Олардың қызметінің заңсыздығын дәлелдеу іс жүзінде мүмкін емес, өйткені сіз шын мәнінде неге қол қойып жатқаныңызды көрдіңіз. Сөзбен берілген уәде қағазда көрсетілмейді. Сондықтанда өзіңіз қол қоятын, құжатпен және өзіңіз қатысатын, жобамен басынан бастап мұқият танысыңыз.

Мәселен, ҚР құрылыс салушылар Қауымдастығының атқарушы директоры Аслан Түкиев қазіргі қолда бар заң нарықты дамытпаса да, оған бір күндік-компаниялардың кіруіне жол бермейді деп есептейді. ҚР құрылыс салушылар Қауымдастығының пікірі мынадай:

— Заңда ішкі қайшылықтар бар, онда талаптар айырықша көп, осыған байланысты нарық қатысушылары оны «елемейді». Қазақстанның құрылыс салушылар Қауымдастығы ҚР Ұлттық экономикалық министрлігімен бірге осы бағытта белсенді жұмыс жүргізуде, — дейді Аслан Түкиев. — Шын мәнінде алғанда, қолданыстағы заң іс жүзінде жұмыс істемейтін болып есептеледі, өйткені олармен көзделген, құрылысты үлескерлердің есебінен қаржыландыру үлгісі құрылыс салушылар үшін экономикалық тұрғыдан пайдасыз.

Алайда үлестік қатысу ТҚК-не (тұрғын үй құрылыс кооперативі) қарағанда қалай болғанда да қауіпсіздеу — ТҚК жағдайында құрылыс салушының жауапкершілігі мүлдем жоқ, өйткені онда шаршы көлем емес, үлеспұл алынады. Жоба орындалмаған жағдайда өзінің ақшасын қайтару қиын болады.

Ең дұрысы — инвестициялық жобаны жақсы заңгерге көрсету. Егер компания бұл коммерциялық құпия деп сендіріп, жобаны «алып шығуға» бермесе, онда ең дұрысы құрылыс салушы сенімсіз деген сөз.   

Мәміле жасаған кезде неге назар аудару қажет?

Құрылыс салушыны таңдағаннан кейін шарт дұрыс жасалуы үшін заңгерге жүгінген дұрыс. Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шартында мынадай сәттер көрсетілуі тиіс: 

  • үлескерге тұрғын үй үлесін беру мерзімі;
  • үлескерге тұрғын үй ғимаратынан үлес белгілеу; 
  • шарттың құны  — үлескер банк-агенттің депозитіне салынатын, сома; 
  • тапсырмаға берілетін кепілді мерзім; 
  • үлестік тұрғын үй құрылысы бойынша сәулеттік жобалау-сметалық құжаттамасының шартына арналған қосымша — міндетті; 
  • тұрғын үйді тапсыру мерзімі бұзылған кезде төленетін тұрақсыздық айыбының мөлшері; 
  • төлем енгізу мерзімі бұзылған кезде төленетін тұрақсыздық айыбының мөлшері; 
  • банк-агенттің компания үлескерінен ақша беру мерзімі және тәртібі; 
  • шарттың құнынан 15%-дан кем болмайтын алғашқы жарна туралы нұсқау.

Егер шартта қандай да бір тармақ болмаса, онда құрылыс салушы лицензиясыз жұмыс істейді деген сөз, ендеше іс жүзінде сіздің өз баспанаңызды алатындығыңызға ешқандай кепілдік те жоқ.

2015 жылы пәтер сатып алу керек пе? >>>

Ипотекаға тұрғын үй алушыларға 

Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы ипотекалық кредитке өте тәуелді. Сарапшылардың пікірі бойынша ипотеканың қарқынды өсуі енді болмайды. Өткен жылдардың тәжірибесі тұрғын үй нарығындағы сұранысты қолдайтын бұл құралдың тұрақсыз екендігін көрсетті.

— Егер сегіз жыл бұрын нарықта кем дегенде 20 мың ұсыныс болса, қазір 8 мыңның шамасында. — Жылдың соңында бастапқы нарықтағы пәтерлерге деген ұсыныс 5 мыңның шамасына баруы мүмкін, — дейді BI Group сарапшысы Анар Қуандықова.  

Мәлім болғанындай, өткендегі дағдарыстан кейін екінші деңгейлі банктер қарыз алушыларға деген талапты едәуір күшейтті. «Қазір нақты түзету жүріп жатыр. Ипотекалық кредиттің тұрғын үй құнына ықпалы болады, бірақ енді бұрынғыдай мөлшерде емес», — деп есептейді «НҰХ «Бәйтерек» ҰК-ның басқарушы директоры Сержан Мәдиев.

Ипотекалық кредит нарығындағы көктемгі тыныштықтан кейін күзден бері ұсыныстардың біртіндеп ұлғайып келе жатқаны байқалады. Мәселен, біршама тартымды мөлшерлемелер келесі банктерде (теңгемен):

  • Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі — бастапқы жарнасы соманың 25%-ы, тиімді мөлшерлеме 4,6%-дан 12,6% дейін. 
  • Халық банкі — бастапқы жарна 10%, жылдық тиімді мөлшерлеме  14,3%-дан бастап.
  • Астана банкі — бастапқы жарна 15%-дан басталады, жылдық тиімді мөлшерлеме  16,8%-дан бастап.
  • АзияКредит Банк — бастапқы жарна 20%-дан басталады, жылдық тиімді мөлшерлеме  16,3%.

Қазір кейбір банктер өздерінің мөлшерлемелерін және несиелеу шарттарын қайта қарап жатыр. Егер тіршілік жағдайы сізді ипотекаға тұрғын үй алуға итермелейтін болса, онда өзіңіздің қаржылық жағдайыңызды дұрыстап салмақтағаныңыз абзал, өйткені сіздің отбасы қаражатына түсетін елеулі жүктемеге ұзақ жылдар бойы төзуіңізге тура келеді.

— Жақын уақыттарда экономика барлық салада тоқтайды, — деп есептейді ҚРБҚ вице-президенті Нина Лукьяненко, — сондықтанда бизнес, сондай-ақ жалақы жобалары салаларындағы табыстылық әлі де көп жақсартуды керек етеді. Өзіңізден шығатын шығысты мұқият қарастырыңыз, оны табысыңызбен және отбасы қоржынына түсетін қосымша кіріс көздерімен салыстырыңыз, тек содан кейін ғана шешім қабылдаңыз.

Мемлекет не ұсынады?

Мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үй

Елімізде жаңа ақша-несие саясаты енгізілгеннен бері кезекте тұрғандардың көпшілігін, енді мемлекеттік бағдарлама бойынша берілетін тұрғын үйдің құны көтерілмей ме деген сауал мазалайды.

Мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үй«Недвижимость» газетінің және kn.kz порталының ресми сұрауына жауап ретінде Ұлттық экономика министрлігі бюджеттік қаражаттың есебінен салынып жатқан, тұрғын үйдің құнын өзгерту болжанып отырған жоқ деп хабарлайды. Сонымен қатар 2020 жылға дейін өңірлерді дамыту Бағдарламасы аясында инфляцияны ескере отырып жылсайын бағаны индексациялау көзделіп отыр.

«НҰХ «Бәйтерек» ҰК-ның жаңа құралдары

Ипотекалық кредит және тұрғынүйқұрылысжинақ жүйесімен қатар Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығындағы сұранысты қолдауға қабілетті тағы екі жаңа құрал пайда болып келеді деп есептейді, «НҰХ «Бәйтерек» ҰК-ның басқарушы директоры Сержан Мәдиев.

«Қазіргі таңда Қазақстандық ипотекалық компания біздің еншілес компанияларымыздың желісі бойынша кейіннен сатып алу арқылы жалға алуды дамытып келе жатыр. Біз сындарлы тәжірибені қолға алып және оны тұрғын үйдің барлық құралдарына қолданғымыз келеді. Шын мәнінде бұл, ішінде қандай да бір пайыздары болатын бөліп-бөліп төлеу, бірақ ипотекалық қарызбен салыстырғанда бұл жерде кепілдік мүлік, алғашқы жарна қажет емес», — дейді басқарушы директор.

Алайда тұрғын үй нарығындағы жағдайды сауықтыру бойынша үкіметтің ең, әрі шешуші қадамы — үлестік құрылыс идеясының қайта өркендеуі болып табылады.

Сержан Мәдиев қазір ипотекалық салымдарды кепілдендіру тетігі әзірленгендігін айтты. Құрылыс салушылар үлескерлерді құрылыстың өзіндік құны бойынша тарту құралын пайдаланады, яғни үлескер қосалқы инвестор ретінде болады. Үлестік құрылысты қалпына келтірумен «Бәйтерек» айналысатын болады. Холдинг үлестік салымдардың сақталуын бақылайды, еншілес компаниялар арқылы құрылысқа қатысады, адамдар тұрғын үйді нақты өзіндік құны бойынша алуы  үшін сапаны бақылайтын болады.  Жоба қазір Мәжілісте талдану үстінде, сондықтанда тап қазір үй алуға өте қатты қажеттілік болмаса,  заңның қабылдануын күткен дұрыс болады.

Мемлекеттік сектор өкілдері құрылыс салушылардың маржасының өте үлкен екендігіне сенімді. Әдетте, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалардың төменгі шегі «Қолжетімді баспана — 2020» мемлекеттік бағдарламасымен белгіленеді.

Сержан Мәдиев мемлекеттік бағдарлама бойынша бір шаршы метрі 200 мың теңгеге (өңірлерде 120-165 мың теңге) бағаланып салынып жатқан, тұрғын үйдің едәуір сапалы болатындығын және 10­-15% деңгейінде маржа алатын, құрылыс салушыларды тартатындығын айтты. Қол қойылып қойған келісім-шарттар қайта қаралмайды.

— Теңге бағамының құбылуына байланысты тұрғын үй құны көтеріліп кете ме деген қауіптер болды. Сондықтанда біз мердігерлерді, құрылыс материалдарының негізгі жеткізушілерін шақыртып біріншіден, бізде құрылыс материалдарында қазақстандық қамту үлесінің өте үлкен екендігіне көз жеткіздік. Егер III және IV класты жайлылықтағы тұрғын үйлерді алатын болсақ, оларға арналған құрылыс материалдары тұтастай жергілікті өндірушілермен ұсынылған. Екіншіден, олар құрылысты мен алдында айтып кеткен бағалар бойынша саламыз және тұрғын үйді 2016 жылы тапсырамыз деп бізді сендірді, — деп хабарлады «НҰХ «Бәйтерек» ҰК-ның басқарушы директоры.

Айта кету керек, бұл ең жоғары баға, кейбір құрылыс салушылар көркейту де, үйдің ішкі коммуникациялары да, тазадай әрлеу де, әрі сол құрылыс компаниясының өзінің жалақысы да осы шығындарға кіретіндігіне қарамастан, құрылысты тіпті одан төмен бағаға да сала алады.

Егер құрылыс салушы құрылысты аяқтамаса, онда «Бәйтерек» құрылысты аяқтау және үлескерлердің  жаңа пәтерлерге қоныстану кепілдігін өз мойнына алады. — Бұл — біздің азаматтардың жақын арада қолы жететін, құрал. Осы тұрғыдан алғанда құнсызданудың өзінің жағымды жақтары бар. Ол ескі мәселелерді шешудің жаңа жолдарын табуға мәжбүрлейді, — дейді Сержан Мәдиев. 

Kn.kz ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

ҚИК-нан пәтер алу: шарттары, құжаттар және қатысушыларға қойылатын талаптар

Қолайлы ипотека үшін 8 кеңес

Ипотекалық шартты бұзу: не, қайда, қанша?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.