Егер жаңа құрылыстағы пәтерді кешеуілдететін болса

Үлестік құрылысқа қатысу — бұл әрқашанда тәуекелге бас тігетін іс — өйткені тұрғын үй үшін ақшаны сіз қазір бересіз, ал жаңа үйге тек бірнеше айдан немесе тіпті бірнеше жылдан кейін ғана көше аласыз.

Қабылдап алу-тапсыру актісі бойынша үйді эксплуатацияға беру мен пәтерлерді тапсырудың дәл мерзімі үлестік қатысу шартында көрсетілгенмен де, іс жүзінде үлескерлер басқаша шындыққа тап болады.

Үлестік құрылыс отандық құрылыс индустриясының ең күрделі салаларының бірі болып есептеледі. Құрылыс нарығының осы бөлігінің айналасындағы даулар мен жанжалдар әдетке айналды. Құрылыс сапасының төмендігі, коммуникациялардың болмауы және шартта көрсетілген пәтер көлемінің сәйкес келмеуі сияқты қосарлы мәселелер — міне бұлар үлескерлер тап болатын, күтпеген кедергілердің тек кейбіреулері.

Пәтерді үй салынып жатқан кезде сатып ала отырып, соңғы құнынан 10-30% үнемдеуге болатындығы түсінікті, өйткені жаңа құрылыстағы бағалар қабаттармен бірге өседі. Және сатып алушы шартты неғұрлым ерте жасасатын болса, баспананың бағасы солғұрлым пайдалы болады. Алайда дағдарыс кезеңінде үлескерлерде қиындықтардың пайда болу тәуекелі бірнеше есе өседі.

Мерзімнің кешеуілдеу себебі

  • Құрылыс салушылардың жауапсыздығы

Қазақстанның құрылыс салушыларының деректері бойынша Астанадағы әрбір үшінші нысанның салыну мерзімі бұзылады. Бұл сатып алушылардың бүкіл құрылыс секторына деген сенімсіздігін тудырады.

Астанадағы әрбір үшінші нысанның салыну мерзімі бұзылады.

Астана қаласы әкімдігінің ақпаратына сәйкес 2014 жылғы қазан айының қорытындылары бойынша 10-нан аса құрылыс компаниялары үлескерлердің қаражаттарын нысан салуға арналған қажетті құжаттарсыз тартып отыр. Астана қаласы ішкі істер департаментімен алаяқтық фактісі бойынша қылмыстық іс қозғалды.

Үлестік құрылыс туралы заңнамаға түзетулер өте жиі енгізілуде, оның мақсаты — үлестік құрылыс қатысушыларының тәуекелдерін барынша азайту және өздерінің міндеттемелерін сапалы және мерзімінде орындауға мүмкіндіктері жоқ, құрылыс салушыларды нарықтан ығыстыру. Өткен жылы Үкіметтің «Тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу туралы» заң жобасын парламентке енгізгендігін, алайда жарты жылдан кейін құжаттың қайтарып алынғандығын, еске саламыз.

Үлескерлердің тағдырына қандай да бір ықпалы тиюі мүмкін болған, осы заңнама актісінің қарсыласы мемлекет өздеріне өте қатаң талаптар қойып отыр деп есептеген, құрылыс компаниялары болып шықты. Алайда, егер осы заң жобасының алғашқы редакциясын мұқият оқып шығатын болсаңыз, өз жұмысын тиянақты орындау және құрылыс саласында тиісті біліктіліктің (3 жылдан кем болмайтын ғимараттар салу тәжірибесінің, 100-ден кем болмайтын тапсырылған пәтерлердің болуы,  бекітілген жобалау-сметалық құжаттаманың, жоба сараптамасының оң қорытындысының, құрылыс — монтаждау жұмыстарын жүргізуге берілген рұқсаттың, банк-агентпен жасалған шарттың, сондай-ақ жобаның сметалық құнының бес пайызынан кем болмайтын, өз қаражатының болуы)  болуынан басқа, шектен шыққан іске аспайтын талаптар жоқ.  Бұл талаптар әбден негізделген және тым аз. Түзетулердің бүкіл мәні — ҚР құрылыс нарығындағы кез келген түсініксіз жағдайларда ең алдымен залал шегетін, үлескерлердің құқығын қорғау. Әрі олар қазіргі кездің өзінде де ерекше тәуекел тобында тұр.

  • Құрылыс жұмыстарын аяқтау үшін қаражаттың болмауы

Құрылыс жұмыстарыҚұрылыс әр түрлі, әрі тіпті құрылыс салушыға байланысты болмайтын, себептермен де кешеуілдеуі мүмкін. Елдегі экономикалық және саяси дағдарыс, құрылыс материалдары нарығындағы бағалардың өзгеруі және басқалары.

  • Мемлекеттік қабылдау комиссиясынан ескертулер

Тәжірибе көрсетіп отырғандай, нысанды тапсырудың кешеуілдеу себебі —мемлекеттік қабылдау комиссиясымен айқындалған, құрылыс сапасы бойынша ескертулер болуы мүмкін.

— Осыған орай нысанды тапсыру мерзімі шалағайлықтар мен кемшіліктерді жою уақытына ұзартылады. Құрылыс салушының нысанды уақытында тапсыруына және тіркеу органдарында меншік құқығын тіркеуіне жаңа салынған нысандағы жер теліміне ауыртпалықтардың және тыйым салулардың болуы да кедергі келтіреді, — деп түсіндіреді «Заңдық көмек орталығы» компаниясының директоры Ерқанат Қалиасқаров. «АССМ» компаниясында мерзімге қатысты қойылған сауалға, мысалы, өздерінің компаниясының тұрғын үй кешендері құрылысының бас мердігері екендіктерін, ал тұрғын үй кешендерін өткізетін,тұрғын үй-құрылыс кооперативтері болып есептелетін, құрылысқа тапсырыс берушілер екендігін атап өтті.Әрі құрылысты аяқтау үшін олардың ресми мерзімінің аяқталатын кезінен бастап үш қосымша айға ТҚК-нің құқылары бар екендігін де, түсіндірді.

Пәтерді кепілге қою: қарыз алушының нені білгені маңызды >>>

Қай кезде дабыл қағу керек

Егер үйді эксплуатацияға тапсыру мерзімі бір немесе екі айға кідірсе, онда сіз жылжымайтын мүлікке ақша салған, жолыңыз болған инвесторсыз. 4-6 айдан артық күтуді қалыпты нәрсе деп қабылдауға болады. Ал енді жарты жылдан артыққа созылатын болса, онда бұл — нашар белгі.

Құрылыс кестеден мүлдем қалып қойған кезде, белсенді үлескерлер құрылыс салушыға қалай болғанда да ықпал етуге тырысады. Алайда заңгерлер, дүрлігуді бастамас бұрын, құрылыстың тоқтап қалу себептерін білуге кеңес береді. Ең алдымен компанияға жазбаша сауал жолдау қажет. Осы сәттен бастап тараптардың бүкіл хат-хабары тіркеліп отыруы тиіс. Бұл соттық айтыс-тартыс жағдайында көмектеседі.

Үлескерге ең алдымен шартты мұқият оқып шығу және өз әрекеттерінің заңды болашағын бағалау қажет болады.

Сонымен қатар статистика Қазақстанда, соның ішінде Астанада, соңғы 5 жылда үлескерлердің осындай істерде бірнеше рет жеңіске жеткендіктерін айтады. Ресми деректерге сәйкес 2010-2014 жылдары Астана сотымен үлескерлер мен құрылыс салушылардың арасындағы даулар бойынша талап-арыз шығару арқылы 622 іс қаралған. Соның ішінде 444 талап — арыз қанағаттандырылған.

Астананың сот тәжірибесін зерттеу 501 істің үлескерлермен көтерілгендігін көрсетті. Бұл ретте үлескерлердің пайдасына 400 іс бойынша шешім шығарылған, құрылыс салушылардың пайдасына 44 талап-арыз қанағаттандырылған. Үлестік қатысу шарттарының басты негіздерінің бірі — тараптардың ҚР Азаматтық кодексінің 401 бабы, 2 тармағының 1, 2 тармақшаларын бұзуы, яғни тараптардың бiреуi шартты бұзып, ол екiншi тарап шарт жасасу кезiнде үмiт артуға құқылы болғанынан едәуiр дәрежеде айрылып қалатындай шығынға әкеп соғатындай дәрежеде шарттың елеулі бұзылуы болып табылады.Үлескерлердің талап-арызы бойынша көбіне, бұл — құрылыс мерзімінің бұзылуы, құрылыс салушылардың талап-арызы бойынша — үлескерлердің шарт бойынша көрсетілген, ақы төлеу мерзімін бұзуы.

Үлескер не істеуі керек

Көріп отырғанымыздай, үлескерлер мен құрылыс салушылардың арасындағы даудың алғашқысының пайдасына шешілетіндігін тұспалдауға болады. Ең бастысы, іс-әрекеттің нақты тәртібін ұстануы және өзінің баспанасының әр шаршысы үшін ұзақ күресуге дайындалуы керек.

Ең алдымен, құрылыс салушыға шарт талаптарын орындауды талап етіп шағым жолдау керек.

  • Жазбаша шағым жолдаңыз

Кешеуілдету себебі туралы білгеннен кейін, сатып алушы белсенді әрекеттер жасай алады. Ол үшін құрылыс салушыға шарт талаптарын орындауды талап етіп шағым жолдау керек.

  • Сотқа талап-арыз беріңіз

Талаптар орындалмаған жағдайда мәселені соттық тәртіпте шешіңіз. Үлескер талапта залалдардың өтелуін талап ете алады. Алайда нысан сол аяқталмаған күйінде қалады, ақша да қайтарылмайды. Осыған орай әдетте инвесторлар, құрылыс салушымен шартты бұзуды немесе оны жарамсыз деп тануды өтінеді.

  • Билікті және қоғамды көмекке шақырыңыз

Алданған үлескерлердің қатарындағы кейбір белсенділері соттық айтыс-тартыспен қатар көбіне жергілікті шенеуніктердің кабинеттерін ториды, БАҚ-на жүгінеді және наразылық акцияларын ұйымдастырады. Кейбір жағдайларда жауапсыз құрылыс салушыларға қарсы қылмыстық іс қозғау туралы өтінішпен құқық қорғау органдарына жүгінудің де мәні бар. Егер шартта міндеттеме орындалмаған жағдайда құрылыс компаниясының қаржылық тұрғыдан жауапты болатындығы туралы талап болса, дұрыс болады. Тіпті егер шартта олай жазылмаған болса да, мердігердің жауапкершілігін және міндеттеме бұзылған жағдайда материалдық залалды өтейтіндігін айқын атап көрсететін, Азаматтық кодексті басшылыққа алуға болады.

Тұрғын үй таңдау кезіндегі қосалқы факторлар >>>

Құрылыс салушы банкрот болып танылған жағдайда

Банкроттықтан ешкімде сақтандырылмаған. Тіпті атақты құрылыс компанияларының өзі үлескерлердің алдындағы өзінің міндеттемесін орындай алмайтын жағдайлар да кездесіп қалады.

Құрылыс салушы банкротҚұрылыс салушыға қатысты банкроттық ресімін өткізген жағдайда инвестордың ең бірінші жасайтын әрекеті — ол банкроттық туралы іске өзінің талаптарын білдіру. Ол үшін құрылыс салушы өзінің талаптарын кредиторлар талаптарының тізбесіне енгізу жайлы өтінішпен банкроттық туралы істі қарайтын, сотқа жүгінуі керек.

Үлескерлер үшін қиын жағдайдан шығудың тағы бір жолы — тұрғын үй-құрылыс кооперативін құру және үйдің құрылысын аяқтау болып табылады. Банкротқа ұшыраған құрылыс салушының сатылмаған үйлері, жері және басқа да мүліктері инвесторларға құрылысты көп қаржылық шығын жұмсамай аяқтауға көмектеседі. Алайда, өкінішке орай, өздерін банкрот деп жариялаған, компаниялар әдетте маңызды активтер қалдырмайды.

Сондай-ақ қиындыққа кездескен үлескерлерге мемлекеттің де көмектесуге тырысатындығын ұмытпау керек. Жуырда Орталық коммуникациялар қызметіндегі брифингте Ұлттық экономика вице-министрі Қайырбек Өскенбаев 2015 жылдың соңына дейін қиындыққа ұшыраған, нысандардағы 1 мыңнан астам үлескерлердің тұрғын үй алатындығын хабарлады. Жылдың аяғына дейін 9 үлестік құрылыс нысаны салынып бітеді, келесі жылы — 5 нысан салынатын болады. 

— Біз бәрінің де аты-жөнін білеміз, ешкімді де қалдырып кеткен жоқпыз. Бұл мәселені ерекше назарға алып отырмыз, 2015 жылдың соңына дейін 9 нысан, яғни 1153 үлескерге арналған тұрғын үй құрылысы аяқталады, ал 2016 жылға 5 нысан қалады — бұл дегеніміз 511 үлескер, — деп атап көрсетті ол.

Қайырбек Өскенбаевтың сөзі бойынша 64 300 үлескердің ішінен 62 700 үлескердің мәселесі шешілді. Сонымен, енді 14 нысанды аяқтап 1664 үлескерге пәтер беру қалды.

Қиындыққа ұшыраған, 1153 үлескерге осы жылдың соңына дейін үй салынатын болады.

Шарттың талаптары туралы оған қол қойылғанға дейін қам жеңіз

Біз үлестік құрылыстың айналасындағы даулар саласына маманданған, «Заңдық көмек орталығы» компаниясының директоры Ерқанат Қалиасқаровтан ақша төленіп, бірақ пәтер мерзімінде салынып бітпеген жағдайда не істеу керек екендігі жайлы біршама толыққанды ақпарат беруін сұрадық.

— Дағдарыс құрылыс салушыны үлескерлердің алдындағы міндеттемелерінен босататын, форс-мажор жағдайы болып есептеле ме?

—Нысанның құрылысын аяқтау үшін меншікті капиталы жоқ, құрылыс компаниялары әлемдік қаржылық дағдарыстың келеңсіз ықпалының зардабын көп тартады. Ақша қаражатының жетіспеуіне байланысты құрылыс салушылар нысанның салыну барысын баялатуға, ал тіпті болмаса  оны жайлы кезең туғанға дейін мүлдем тоқтатып тастауға мәжбүр болады. Алайда қолданыстағы заңнамаға сәйкес әлемдік қаржылық дағдарыс форс-мажор жағдайы болып табылмайды, тиісінше бұл құрылыс салушыны қабылдаған міндеттемесін бұзу жауапкершілігінен босатпайды.

— Үйді табыстау мерзімін кешіктіргені үшін құрылыс салушының жауапкершілігі туралы заң не дейді?

— Құрылыс салушы мен үлескердің арасындағы қатынас ҚР «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заңымен реттеледі. Мәселен, үлестік қатысу туралы шарттың міндетті тармақтарының бірі — үлескерге оның үлесін беру мерзімі және осы шартты бұзғаны үшін құрылыс салушының жауапкершілігі болып табылады. Заңға сәйкес пайдалануға беру мерзімін бұзғаны үшін құрылыс салушы үлестік қатысу шарты бойынша үлескермен төленген, соманың 0,1 пайызының мөлшерінде тұрақсыздық айыбын төлеуге міндетті. Егер үлескер заңды тұлға болса, онда тұрақсыздық айыбының мөлшері тараптардың келісімімен анықталады.

— Бұл жағдайда үлескер не істеуі керек?

— Біріншіден, құрылыс салушыдан нысанды тапсыру мерзімін кешіктіру себебін анықтауы тиіс. Әрекет тәртібі құрылыс салушының өз міндеттемесін уақытында орындауына кедергі келтірген, нақты мән-жайға байланысты болады.

— Мерзімін өткізіп алғаны үшін тұрақсыздық айыбының сомасы қалай есептеледі?

— Іс жүзінде тұрақсыздық айыбы сомасының есебі құрылыс салушының тұрғын үйдегі үлесті беру міндеттемесі басталған күннен бастап үлескер есептелген тұрақсыздық айыбын төлеу туралы өтінім жасаған күнге дейін анықталады.

— Мәселені бейбіт жолмен шешу мүмкін бе (құрылыс салушыға өтемақы төлеу туралы ұсыныспен хат жолдау, сотқа дейін шағымдану және т.б.)?

— Бұл көбіне құрылыс салушының ұстанымына және оның ымыраға келуге ниет білдіруіне байланысты болады. Менің тәжірибемде үлескердің бұзылған құқығы туралы дауды сотқа дейінгі тәртіпте шешуге мүмкіндік туған жағдайлар аз емес.

— Егер сотқа беретін болса, сауатты құрылуы тиіс талап-арыздың өзгешеліктері қандай болуы тиіс?

— Сотқа жүгіну, әдетте, сотқа дейінгі шағымдар қажетті нәтижеге жеткізбеген кезде жасалады. Даудың сәтті шешілуі сот өкілінің құзіреттілігіне, нақты мән-жайларға, құрылыс салушы мен үлескердің арасындағы шарт талаптарына байланысты болады.

— Құрылыс салушымен арадағы дау-дамай орта есеппен қанша тұрады? Қанша уақыт алады?

— Соттық дау-дамай іс жүргізу мерзімдерінің аясында шешіледі. Бірінші сатыдағы сотта қарау және соттың шешімін алу екі айға жуық уақытты алады.

— Қандай жағдайларда құрылыс салушыдан мерзімінде орындамағаны бойынша жауапкершілік талап ету іс жүзінде дұрыс емес?

— «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заң ең алдымен үлескерлердің мүддесін қорғайды. Үлестік қатысу туралы шарттың міндетті талабы — міндеттемелердің орындалуын бұзғаны үшін тараптардың жауапкершілігі болып табылады. Алайда егер шартта тараптар құрылыс салушының айыппұл санкциялары және залалдардың орнын толтыру бойынша шектеулі жауапкершілігін көздеген болса, онда міндеттемесін уақытында орындамағаны үшін құрылыс салушының жауапкершілігі өте аз болады. Бұл жерде шарт бостандығы қағидасы әрекет етеді. Тараптар оның талаптарын өздерінің қалауы бойынша анықтауға құқылы. Әрине, шарт талаптарын келісу туралы үлескер оған қол қойылғанға дейін қам жегені дұрыс.

Kn.kz ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Құрылысқа үлестік қатысудағы беймәлім қиындықтар

Үлескер қалай алданбауы тиіс?

«Самұрық-Қазынадан» тұрын үй: есептеме мен талап

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.