Год плавающему курсу тенге: прогнозы экспертов на рынке недвижимости

Вот уже ровно год как Казахстан живет в условиях свободно плавающего тенге, когда курс национальной валюты определяет не государство, а рынок. За это время в сфере недвижимости произошли перемены, которые отразились как на участниках сделок, так и в целом на строительной отрасли страны.

С августа 2015 года резко упала долларовая цена на рынке жилья, казахстанцам пришлось учиться мыслить в тенговых ценах, ужесточились условия выдачи ипотеки, принят закон, усиливающий защиту дольщиков. Как в новых условиях решать квартирный вопрос, что будет с долларом и каковы прогнозы на ближайшее будущее. Свое мнение по этим и многим другим вопросам порталу недвижимости kn.kz высказали ведущие эксперты — председатель Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, начальник отдела управления активами АО «Казкоммерц Секьюритиз» Айвар Байкенов, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс, руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.

Стоит ли сейчас покупать квартиру? Все зависит от целей, которые вы преследуете. Для потребителей и для инвесторов совершенно разные советы. Подробности здесь.

Ипотека в Казахстане в 2016 году проигрывает рассрочке

О ситуации на рынке вторичного и первичного жилья рассказала председатель Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

— Нина Борисовна, с момента перехода на плавающий курс прошел ровно год. Какие самые значительные события на рынке жилья этого периода Вы могли бы выделить?

— Первое изменение — это изменения в рекламе. На законодательном уровне запрещено использовать в рекламе иностранную валюту — все объявления подаются в тенге. Долгое время рынок исчислялся исключительно в долларовом эквиваленте, в связи с чем происходит путаница среди аналитиков и их читателей — одни анализируют изменение цен в тенге, другие валюте.

Второе изменение — это, бесспорно, сама корректировка цен в долларовом эквиваленте в сторону понижения.

Третий важный момент — это факт того, что застройщики в августе 2015 года оставили цены в тенге по прежнему курсу, что повлекло за собой массовые продажи сданных в эксплуатацию комплексов и как следствие снижение цен на вторичную недвижимость.

Ипотека вернулась на прежние условия, на процентные ставки додевальвационного уровня— За этот год ипотека, как главный двигатель рынка жилья, стала еще недоступнее. Какова на данный момент динамика сделок? Какая категория покупателей сейчас на рынке?

— На самом деле, это миф. Ипотека вернулась на прежние условия, на процентные ставки додевальвационного уровня. Есть группа активных банков, продолжающих выдачи ипотечных займов, займы выдаются в тенге. Более того, появились более доступные продукты ипотеки для широких масс от Жилстройсбербанка. Теперь желающие приобрести квартиру в ипотеку и имеющие первоначальный взнос в размере 50% от стоимости жилья могут получить кредит в течение 3-5 рабочих дней без предварительного накопления в течение 3 лет.

Динамика сделок такова: вторая половина 2015 и первая половина 2016 года показывает увеличение общего количества по сравнению аналогичным периодом прошлого года.

— Как изменился рынок первичного жилья за этот год? Как застройщики реагируют на кризисные явления?

— Объекты завершенного и сданного в эксплуатацию жилья очень неплохо распродались за счет того, что застройщики оставили цены в тенге. За время кризиса застройщики развернулись лицом к покупателю и развивают продукты в их пользу — появилась продажа в рассрочку, что значительно облегчает приобретение квартиры и заменяет в некоторой степени ипотеку. Есть даже продажа в рассрочку до 20 лет при первоначальном взносе от 15% от стоимости объекта. Впрочем, по многим объектам за последние полгода наблюдается рост цены в среднем на 8%.

Жилстройсбербанк: ипотека для всех категорий граждан в 2016 году >>>

Колебания курса будут, но предпочтение лучше отдавать тенге

Ситуацию на финансовом рынке страны прокомментировал начальник отдела управления активами АО «Казкоммерц Секьюритиз» Айвар Байкенов.

— Айвар, всех сейчас беспокоят колебания курса тенге. Нефть дешевеет, слухи о возможной девальвации рубля, который «потащит» за собой тенге. Эксперты «пугают», что правительство не будет поддерживать нацвалюту, так как нет средств на это. Как по-Вашему, стоит ли сейчас покупать доллары, переворачивать тенговые депозиты в инвалюту или все же послушать Нацбанк, который утверждает, что предпосылок для значительных колебаний курса сейчас нет?

— Мы оптимистично смотрим на тенге в ближайшей перспективе. Колебания курса, так или иначе, будут, учитывая высокую волатильность цен на нефть на мировых рынках. Стоимость черного золота постепенно стабилизируется в коридоре 40-50 долл. за баррель, при этом вполне вероятен рост выше верхней границы. С учетом текущей высокой доходности по тенговым инструментам мы все-таки рекомендуем отдавать предпочтение именно национальной валюте. 

— Регулятор снизил базовую ставку до 13% и в августе оставил ее без изменения? Значит ли это, что в ближайшее время могут снизиться и ставки по ипотеке, которые в некоторых БВУ составляют порядка 20% годовых?

— По мере дальнейшего снижения базовой ставки будут корректироваться и ставки по банковским кредитам, в том числе и по ипотечным продуктам. При этом надо отметить, что падать будут и ставки по депозитам.

— Казахстан уже почти год живет в условиях свободно плавающего курса. Недвижимость в долларах дешевеет, в тенге — подорожала. Как по-Вашему стоит ли купить квартиру с инвестиционной точки зрения?

— Несмотря на снижение, рынок недвижимости по-прежнему выглядит перегретым. Учитывая резкое снижение покупательской способности и сокращение объемов ипотечного кредитования, мы считаем, что недвижимость рассматривать в качестве объекта инвестирования рано. Лучше отдать предпочтение другими инструментам, в частности, есть множество хороших идей на рынке ценных бумаг. 

О том, что выгоднее — купить квартиру в ипотеку, построить дом или арендовать жилье и откладывать деньги на депозит, читайте в специальном материале.

К 2017 году рынок жилья упадет на 15-20%

О том, как события в экономике соседней России оказывают влияние на Казахстан, рассказал порталу kn.kz управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

К 2017 году рынок недвижимости упадет на 15-20%— Игорь, насколько сильны девальвационные ожидания в России? По некоторым прогнозам, уже к осени рубль девальвирует на 15%.

— Несмотря на заявления в СМИ о том, что Россия находится на пороге выхода из рецессии, беспокойство относительно продолжающего кризиса сохраняются, в том числе и среди обычного населения. Предсказать на сколько процентов рубль девальвирует к осени это года, к сожалению, практически невозможно.

— Как события в России могут сказаться на экономике Казахстана, курсе тенге, а также рынке недвижимости?

— Трудности, которые на данный момент сохраняются на российском рынке недвижимости, придут на рынок Казахстана в ближайшее время. Как показывает практика рынок недвижимости Казахстана движется с задержкой в год-полтора от российского. 

Экономика Республики Казахстан, как и казахский рынок, зависят не только от сложившейся ситуации в экономике России, но и от стоимости барреля нефти, который на данный момент не превышает 45 долларов за баррель, а это вдвое ниже пиковых показателей двухлетней давности.

В текущем году рынок Казахстана только начал свое снижение, по нашим прогнозам, к 2017 году он упадет на 15-20%. Для российского рынка недвижимости самым тяжелым оказался наступивший год, а для Казахстана таким переломным моментом станет следующий 2017 год.

О том, как участвовать в госпрограмме и получить квартиру в аренду с последующим выкупом от КИК, Самрук Казына или Жилстройсбербанка, читайте в статье.

К концу года цены на квартиры достигнут своего дна

Мнение о том, стоит ли сейчас продавать и покупать жилье, а также прогноз на рынке недвижимости озвучила руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.

— Анна, какие тенденции наблюдались на рынке недвижимости за последний год? Как изменилась цена предложения на жилье?

— После перехода на плавающий курс и обесценения тенге на рынке жилья продолжилось снижение платежеспособного спроса в низкодоходных регионах (южных, северных регионах, Восточно-Казахстанской и Атырауской областях), а также уход продавцов с вторичного рынка на фоне падающих цен. Несмотря на кризис, за последний год высокие объемы спроса поддерживались в городах Астана, Алматы, Актобе и Актау. Это оказалось возможным благодаря высокой доле долларовых сбережений и росту их стоимости, а также развитию совместных программ финансирования покупки строящегося жилья от застройщиков и банков. Самыми востребованными квартирами остались одно- и двухкомнатные форматы эконом- и комфорт-класса.

По расчетам нашей службы, средняя долларовая цена на вторичном рынке с момента перехода на плавающий курс сократилась на 40%, суммарный темп снижения составил 50%.

— Как по-Вашему будет вести себя рынок жилья в ближайшее время? Как изменятся цены?

— По нашим прогнозам в ближайшие месяцы темп снижения цен будет замедляться, а к концу года цены достигнут своего дна. Это обусловлено восстановлением хоть и слабой, но положительной динамики цен на нефть и стабилизации курса тенге. 

— Когда лучше продавать и покупать недвижимость?

— Мы считаем, что сейчас очень хорошее время для поиска и покупки собственного жилья. Если продажа предполагает улучшение жилищных условий, то есть продается с целью покупки другого жилья внутри нашей страны, то и для таких сделок время также самое подходящее.

С инвестициями ситуация иная: доходность аренды сейчас в два раза ниже доходности по депозитам и рассчитывать на существенный рост стоимости на готовое жилье в ближайшие год-два не приходится. Подробнее можно прочитать в статье.

Поэтому следует присмотреться к альтернативным инструментам. Как вариант инвестиций можно рассмотреть квартиры малого формата в строящихся жилых комплексах на начальных стадиях, годовой рост стоимости в которых составляет около 20%.

Фото: logic-immo.com, peakprosperity.com

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


2 комментария:

Обновить
Мила (16.10.2016 00:00)

Анна.скажите рынок жилья упадет на 15-20% (как предполагется).это цена на квартиры упадет или количество сделок?

Человек (25.08.2016 13:11)

Одни эксперты аналитики, и ни одного инженера учёного. Лаботрясы


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.