Как проверить сделку купли-продажи квартиры на «юридическую чистоту»: пошаговая инструкция

Если перед покупкой недвижимости вы не проверили ее на юридическую чистоту, то есть риск, что суд может признать сделку незаконной, и вы вынуждены будете вернуть жилье полноправному владельцу.

Причинами такой ситуации могут быть несовершеннолетний или недееспособный либо собственник, отбывающий срок в местах лишения свободы, который не давал согласия на сделку, или другие причины. В свою очередь, термин «юридическая чистота» объекта означает, что покупаемая или купленная недвижимость не может быть истребована у нового собственника. Юридическая чистота определяется при полной, тщательной проверке документов, которые имеют отношение к этой недвижимости. Расскажем об основных шагах проверки. 

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

1. Проверка документов на недвижимое имущество в Казахстане

Если перед покупкой недвижимости вы не проверили ее на юридическую чистоту, то есть риск, что суд может признать сделку незаконной, и вы вынуждены будете вернуть жилье полноправному владельцу.Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатулы считает, что, приобретая недвижимость на вторичном рынке, в первую очередь необходимо провести проверочные мероприятия по самому объекту сделки: ознакомиться с правоустанавливающими документами, их полнотой и актуальностью оформления, целевым назначением земельного участка, наличием регистрации недвижимости в правовом кадастре, отсутствие обременений или притязаний, задолженностей по коммунальным услугам, целевым расходам, налогу. Нужно узнать, не подлежит ли участок выкупу, а дом и строения сносу по генеральному плану в будущем.

К правоустанавливающим документам относят договоры дарения, купли-продажи, мены, ренты, решения суда, вступившие в законную силу, свидетельства о праве на наследство. Специалисты должны проверить, нет ли подчисток и исправлений в договорах, не находятся ли бланки и печати в числе похищенных или утраченных.

Если продавец предоставляет дубликат правоустанавливающего документа без подтверждения их государственной регистрации, то этот факт должен особенно насторожить. Нужно узнать, почему нет регистрации, и если юрист признает эту причину уважительной, то он проводит тщательную проверку всех бумаг и сопутствующих обстоятельств.

Стоимость квартиры: методы оценки недвижимости в Казахстане >>>

2. Проверка юридической истории недвижимости

Этот этап определяет законность ранее заключенных договоров с данным объектом недвижимости. Информацию об истории объекта могут предоставить департаменты юстиции. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются там. Данная информация даст более четкое представление о том, кому и когда перепродавали данную недвижимость или дарили. Эту справку может получить по официальному запросу только собственник недвижимости, нотариус либо адвокат.

Как считают специалисты, лучше, если с жильем не совершалось покупок, дарений или завещаний в последние 3 года. Это максимальный срок давности, в течение которого сделка может быть признана незаконной. Если в данный период квартира или дом переходили из рук в руки, то внимание к объекту должно быть особенно повышенным.

Как отмечает юрист Ерлан Ерболатулы, есть много факторов, которые должны насторожить потенциального покупателя и которые требуют детальной проверки, например, частая перепродажа недвижимости за короткий срок, недавнее оформление недвижимости через наследование и т.п.

О том, как не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости, читайте здесь.

3. Юридическая проверка квартиры на качество

Далее, по мнению юриста, очень важно визуальное ознакомление с объектом, осмотр его физического и эстетического состояния. Необходимо проверить, не протекает ли крыша, есть ли трещины в стенах, ремонт и т.п., узаконена ли перепланировка.

Перед сделкой обязательно сверьте планировку квартиры с техпаспортом. Если перепланировка совершена без разрешения ГАСК, то ее законное оформление грозит для вас дополнительными расходами. В худшем случае перепланировку вообще нельзя будет узаконить, например, если речь идет о переносе перенос санузла в многоэтажке.

Перед сделкой обязательно сверьте планировку квартиры с техпаспортом.

Также нужно проверить кадастровый номер с фактическим местонахождением недвижимости, например, при покупке объекта, у которого при переименовании улиц был изменён адрес.

5 правил выбора застройщика в кризис >>>

4. Проверка собственника недвижимости

Необходимо проверить подлинность документа, удостоверяющего личность продавца, по таким признакам, как отсутствие исправлений, подчисток, наличие и правильное расположение всех страниц, срок действия. Если вы сомневаетесь в адекватности продавца на момент сделки, то лучше застраховать себя справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Особое внимание нужно обратить на лица из группы риска: инвалиды, одинокие пенсионеры, дети-сироты и др.

Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатулы обращает внимание на важность проверки собственников и их дееспособности. Если продавец находится в браке, то должно быть согласие на отчуждение от супруга. В случае если собственником является ребенок, то необходимо согласие органа опеки и попечительства и т.п.

— При ознакомлении с документами очень много может быть выявлено нюансов, которые нужно будет проверить, — говорит юрист. — Продажу недвижимости без явных причин третьим лицом по доверенности тоже нужно отнести к случаю, требующему детальной проверки, поскольку желательно сделку оформлять именно с собственниками. Проверке подлежат возможные риски с потенциальными правами третьих лиц на недвижимость, их обстоятельств обретения, изменения и регистрации недвижимости. На практике такие неожиданные обстоятельства возникают ввиду оказавшейся недееспособности собственника или поверенного, не реализованные права членов семей при приватизации жилья, неучтенные наследники, отсутствие согласия супруга на отчуждение и т.п. Хотел бы отметить, простое знакомство с соседями и разговор с ними порой дают важные сведения о собственнике и могут указать на негласные обстоятельства, влияющие на сделку.

Юрист советует оформлять задаток тогда, когда вы всё максимально проверили и точно определились с квартирой. По мнению специалиста, все возможные варианты отказа и их последствия нужно чётко оговорить в договоре задатка.

Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски залоговых квартир >>>

Что проверяет нотариус перед сделкой

Как рассказала частный нотариус Айгуль Иманбекова, на сегодняшний день проверка юридической чистоты сделки обуславливается следующими действиями нотариуса.

— Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на их соответствие, а также документы удостоверяющие личность либо полномочия юридических лиц по Государственной базе данных физлиц и юрлиц. Далее он через единую нотариальную информационную систему (ЕНИС) проверяет наличие обременений по справке о зарегистрированных правах (обретениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, проверяет наличие либо отсутствие брачных отношений.

По словам специалиста, в действия нотариуса также входят следующие проверки: 

  • Наличие запрещений и ограничений по Алфавитной книге учета запрещений на объект недвижимости.
  • Соответствие характеристик объекта техпаспорту. Практика показывает, что если в будущем клиенты хотят взять кредит в банке, в случае несоответствия площадей объекта недвижимости с техпаспортом и правоустанавливающими документами, им будет отказано в кредите.
  • Действительность существующих доверенностей.

— Если все критерии соответствуют, то нотариус осуществляет сделку, то есть закрепляет волю сторон советующим документом, затем производит онлайн регистрацию документа, — говорит Айгуль Иманбекова.

Как стало известно, в начале января в Гепрокуратуре предложили все сделки с жильем оформлять у нотариуса.

— Нотариальное оформление сделок с недвижимостью — есть правильное решение, — считает нотариус А. Иманбекова, — так как государство в лице нотариального института осуществляет правовую защиту имущественных прав и законных интересов граждан. Поэтому за юридическую чистоту сделки нотариус должен полностью нести ответственность.

Расторжение договора купли-продажи: основания и последствия признания сделки недействительной в РК >>>

Цена проверка сделки на юридическую чистоту

Юрист Ерлан Ерболатулы рассказывает, что на сегодняшний день такие услуги оказываются юридическими компаниями или юристами за отдельную плату либо в комплексе юридической услуги при сопровождении всей сделки.

— Цена зависит от вида объекта недвижимости, района ее нахождения, статуса покупателя (физическое или юридическое лицо и т.п.). При этом нужно отметить, что легально узнать об обременениях на недвижимость вправе или собственник, получив справку, либо другое лицо по соответствующей доверенности, либо нотариус, но уже при оформлении сделки. Поэтому такую оценку можно дать только после ознакомления с историей недвижимости и определения объема проверки, — говорит юрист.

Между тем, по оценке столичных специалистов полная проверка юридической чистоты недвижимости может достигать 150 000 тенге. 

Фото: static.moydom.ru

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


3 комментария:

Обновить
Информационная служба kn.kz (28.11.2016 11:56)

Руслан, спасибо за внимание к нашему материалу. Да, нотариус несет ответственность за юридическую чистоту сделки. Но дело в том, что не все покупатели обращаются к нему. Не все понимают, что есть существенная разница между договором, оформленным в ЦОНе, и договором, заверенным у нотариуса. Тема законодательного закрепления нотариальных сделок объектов недвижимости обсуждалась в городе Астане 10 ноября 2016 года в рамках круглого стола организованного Республиканской нотариальной палатой, Генпрокуратурой РК, Правовым советом при партии «Нур Отан», мажилисменами и Верховным судом РК с участием представителей различных ветвей власти, а также практикующих частных нотариусов.
Если нотариусу законодательно дадут доступ к регистрационным делам по конкретному объекту недвижимости, то он будет видеть всю юридическую историю объекта. Если покупателей обяжут обращаться к нотариусу для оформления сделки, то проблема мошенничества на рынке вторичного жилья будет минимизирована.

Руслан Мамбетбаев (28.11.2016 11:34)

Срок исковой давности по недвижимости, действительно, составляет 3 года. Но этот период отсчитывается с того периода, когда стало известно/могло быть известно о нарушении прав третьего лица, а не с периода, когда недвижимость была переоформлена. А это может быть и через три года, и через пять и т.д. Т.е. к тому, что срок владения более 3-х лет не дает гарантию того, что никто не сможет подать иск о притязаниях на недвижимость.

Руслан Мамбетбаев (28.11.2016 11:29)

Так осталось непонятным: является ли юридическая проверка, которую осуществляет нотариус перед сделкой, достаточной? Зачем дополнительно обращаться к юристу, который сделает те же действия, что и нотариус, но уже за 150,0 тысяч тенге?


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.