Рынок недвижимости Казахстана: итоги, прогнозы на 2017 год и комментарии экспертов

Рынок недвижимости Казахстана: итоги, прогнозы на 2017 год и комментарии экспертов

2016 год был достаточно сложным для рынка недвижимости, как и для всей экономики страны в целом. Продолжающийся экономический кризис, снижение реальных доходов населения, последствия перехода на свободно плавающий курс тенге — эти и другие факторы изменили картину жилищного рынка. В блиц-интервью порталу о недвижимости kn.kz ведущие эксперты рынка дали оценку произошедшим переменам и высказали прогнозы на 2017 год.

На квартиру нужно копить в тенге

Однозначно я думаю, что на квартиру нужно копить в тенге. Это нормально, это национальная валюта.Финансовый аналитик Айдархан Кусаинов рассказал порталу о недвижимости kn.kz о своем видении текущей и будущей ситуации в жилищной сфере страны.

— Айдархан, сегодня условия по ипотеке сильно ужесточились. Какие меры по–вашему могут оживить ипотечный рынок, а с ним и рынок недвижимости?

— Я не думаю, что его нужно оживлять, вот так целенаправленно. Не думаю, что в этом есть сейчас необходимость.

— Но как-то надо же решать жилищную проблему?

— Жилищную проблему решать надо, но здесь вопрос такой, что она не становится самоцелью и главным вопросом благосостояния людей. Привычным казалось, что рынок недвижимости — это чуть ли не ключевой, главный, фундаментальный и социально важный. Безусловно, он таковым и является. Но в стране есть очень много других вопросов, которые нужно решать. Раз мы в рыночной экономике, то нужно ставить задачей рост доходов населения, когда будут хорошие доходы — то тогда люди будут покупать недвижимость — это правильный рыночный подход.

«Как я получил жилье по госпрограмме?» Истории участников >>> 

— Нацбанк снизил базовую ставку, но почему по-вашему банки не снижают ставки по кредитам?

— На самом деле ставка Нацбанка — это ставка быстрого доступа, ставка текущего денежного рынка. А банки кредитуют из других фондов, депозитных ставок и так далее. Поэтому сегодня пока еще механизм ликвидного фондового рынка не заработал, базовая ставка Нацбанка не будет таким быстрым индикатором, как во всем мире.

Будут ли цены на нефть также активно падать в 2017 году, как мы наблюдали это в нынешнем году?

— Нет, я не думаю, что цены на нефть каким-то существенным образом изменятся, если не произойдет событие мирового масштаба. Геополитиеская ситуация сейчас достаточно сложная: приход Трампа может ознаменовать резкие движения в американской политике, Евросоюз сегодня ведет разговор о своей стабильности. Если не будет тектонических сдвигов, а он вероятны, то ситуация будет развиваться по плану и сценарию. В этом плане каких-то больших событий в обстановке Казахстана я не вижу. То есть не будет и бурного роста. Скорее всего, вялая стагнация, и она будет во всем.

— В какой валюте лучше копить деньги на недвижимость?

— Однозначно я думаю, что нужно копить в тенге. Это нормально, это национальная валюта. Да, она сегодня в свободном плавании, но при этом основные строительные материалы уже давно не импортные, жилищное строительство у нас практически полностью локализовано. Я много раз говорил, что оценка недвижимости в долларах — это нонсенс. Недвижимость должна стоить в тенге, у нее вся себестоимость в тенге, в ней очень мало валютной составляющей. Поэтому и нужно копить в тенге, как базовый вариант. Другой дело, что человек может пользоваться своими накоплениями на фондовом рынке, рынке депозитов и так далее.

— Что будет с ценами на недвижимость в 2017 году?

— Я думаю, что цены на недвижимость, скорее всего, будут двигаться вниз. Опять-таки без всякого обвала, а просто постепенно, медленно тенговые цены будут ползти вниз. Будет вялая стагнация на грани падения.

— Но ведь спрос на недвижимость в Казахстане большой. Жилья мало строится.

— В Казахстане жилья знаете, сколько строится? Сколько не строилось даже в Советском Союзе. В этом году будет сдано свыше 10 млн кв.м жилья. Рекорд Казахстана — это 1985 год, в КазССР построено 8,5 млн кв.м. В Казахстане с 80-х годов в год не строилось такое количество жилья, сколько строится в последние 2 года. Жилья строится слишком много на самом деле. И цены в том числе поэтому идут вниз. То есть жилье возводится по разным программам, а при этом доходы населения не растут. И здесь нельзя говорить о том, что спрос на жилье высокий. Я вам скажу, что спрос на Мерседесы в Казахстане тоже высокий, но это не значит, что цены на них будут расти.

Как молодым семьям получить жилье по программе в Казахстане в 2017 году >>>

В 2017 году будут колебания цен на квартиры в пределах 10-15%

Привычным казалось, что рынок недвижимости — это чуть ли не ключевой, главный, фундаментальный и социально важный.О текущей обстановке на рынке недвижимости и прогнозах на 2017 год порталу kn.kz рассказала вице-президент Объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК), риэлтор высшей категории, директор агентства VIZIT Лариса Степаненко.

— Этот год был нелегким для рынка недвижимости, но какие положительные тенденции Вы бы отметили?

— Большое количество наших граждан, которые раньше не могли позволить себе приобрести жилье, смогли сделать это за счет того, что цены на недвижимость снизились. Кто-то купил новостройку, кто-то «вторичку». Я считаю, что это одно из самых положительных сторон. Люди рады, что ушли от аренды в свое жилье.

Также хочу отметить упорядочение ведения дел на риэлторском рынке. Ассоциация риэлторов Казахстана шагает вперед, развивается. Много агентств недвижимости вступает в наше сообщество, так как желают работать профессионально с соблюдением этических норм. Это тоже положительный момент. Все чаще граждане общаются в агентства, состоящие в ОАРК, так как хотят быть защищены во время сделки.

— Как по-Вашему новый закон о долевом строительстве скажется на рынке недвижимости?

— Я не думаю, что он внесет большие изменения, потому что тот негативный опыт, который есть у людей, оставил неизгладимое впечатление. И поэтому все, что будет касаться участия в долевом строительстве, не будет пользоваться спросом у населения. Все равно люди отдают приоритет недвижимости с документами, где гарантирована надежность оформления сделки. Хотя, если застройщики будут предлагать выгодные условия, бонусы, рассрочки, то возможно какой-то процент покупателей будет участвовать. Но светлого будущего я не предрекаю долевому участию.

— Какова динамика количества сделок купли-продажи недвижимости?

— Люди активно сейчас покупают небольшие объекты, недорогостоящую недвижимость. В спросе сейчас 1-, 2-комнатные квартиры. Рост есть к концу года люди все-таки хотят вложить деньги. Долгое время они ждали, хотели получить прибыль на разнице валютного курса. Но этого не произошло, доллар балансирует в пределах 10 позиций. Устав от ожидания, люди решили вложить деньги в недвижимость.

Также к концу года наблюдается рост заявок на рынке коммерческой недвижимости. У людей заканчиваются договоры аренды, многие компании расширяют либо сокращают арендные площади и обращаются к нам на подбор новых площадей.

— Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2017 году?

— Первый квартал, предполагаю, ничем не будет отличаться абсолютно. По весне, может быть в марте, будет наблюдаться рост заявок на земельные участки под индивидуальную застройку. В тренде также будут 1-, 2-комнатные квартиры небольших площадей, а также частные дома в пределах 50 млн тенге. Летом рынок замирает. Так происходит в большей или меньшей степени всегда, все 10 лет, что я работаю в недвижимости. Сделки идут, но не в том объеме, как это бывает в осенне-зимний период. Я думаю, что III квартал, после августа рынок будет очень активен.

— Какие советы покупателям недвижимости Вы могли бы дать? Стоит ли ждать снижения цен?

— Если приобретение недвижимости связано с улучшением жилищных условий, с качеством жизни, то зачем чего-то ждать. Не будет большого падения, резких скачков. В следующем году будут тоже колебания в пределах 10-15%. Сейчас очень хороший выбор, много интересных предложений. Главное — найти профессиональное агентство, которое подберет нужную недвижимость и полностью сопроводит сделку. Это можно сделать на сайте Объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана.

4 способа купить квартиру молодой семье при доходе 170 000 тенгe >>>

Многие застройщики предлагают цены, ориентированные на среднюю покупательскую способность

В целом 2016 год прошел под знаком ЭКСПО, все были охвачены эйфорией, и на рынок, несмотря на кризис, вышли новые объекты.Гульнара Тугибаева, руководитель Best Realty рассказала о ситуации на рынке недвижимости Астаны:

— Возможно, каждый житель скажет, что на рынке недвижимости Астаны не самый лучший период. Я бы добавила, что сфера недвижимости, это один из самых чувствительных секторов, который четко отражает общее экономическое состояние страны, а также его жителей. Но, несмотря на это, общая мировая практика показывает, что именно в периоды кризиса происходят самые большие продажи недвижимости. В частности, сейчас на рынке Астаны есть много хороших предложений для покупателей. Положительным фактором можно назвать, преимущество в цене и в выборе. Если вы решили приобрести жилье или коммерческую площадь, сейчас самое время найти отличные варианты.

Конечно, общее количество сделок по недвижимости снизились по сравнению с прошлым годом. Это больше отразилось на вторичном рынке жилья. Более высокая динамика продаж отражается на рынке первичной недвижимости, в силу того, что многие застройщики предлагают цены, ориентированные на среднюю покупательскую способность.

Отмена отражения доллара в цене положительно сказалась на снижении. И наши клиенты более свободно чувствуют и понимают колебания рынка. Мое мнение — цены на недвижимость будут расти примерно со II полугодия 2017 года. Советую всем потенциальным покупателям недвижимости — решайтесь покупать сейчас, снижения цен не будет.

Закон о долевом строительстве в Казахстане: изменения 2016 года >>>

В 2017 году после ЭКСПО цены на коммерческую недвижимость неизбежно пойдут вниз

О развитии рынка коммерческой недвижимости в казахстанской столице порталу kn.kz рассказал эксперт по инвестициям в недвижимость Даниял Байболов.

— Даниял, каким по-Вашему был 2016 год для рынка коммерческой недвижимости, какие тенденции наблюдались?

— В целом 2016 год прошел под знаком ЭКСПО, все были охвачены эйфорией, и на рынок, несмотря на кризис, вышли новые объекты. Появилось даже свежее направление — целые здания, состоящие из жилых апартаментов для сдачи в аренду. Например, в январе 2017 года откроется The ARC Rezidens, а также множество объектов гостиничного сегмента.

С другой стороны, на рынке четко прослеживается тенденция, что непрофессиональные игроки (в основном это частные инвесторы, кто в свое время набрал недвижимость по сходной цене) сейчас испытывают большие затруднения. Рынок изменился, и сегодня не обладая профессиональным подходом и знаниями невозможно получать хорошую доходность от объектов, поэтому большой процент собственников старается избавиться от непрофильных активов. В свою очередь, это привлекает на рынок «акул» — международные компании, которые знают, как извлекать из недвижимости прибыль и умеют это делать очень хорошо. Именно такие компании сегодня потихоньку скупают самые лакомые кусочки.

— Какой прогноз Вы могли бы дать на 2017 год?

— На мой взгляд, год ожидается, мягко говоря, непростой. Когда эйфория  ЭКСПО пройдет, и народ очнется от иллюзий, тогда  обнаружится, что на рынке образовался переизбыток некачественной недвижимости, построенной в спешке, без какой-либо внятной концепции, которая не может эффективно работать.  В 2017 году после выставки цены неизбежно пойдут вниз, а дальнейший рост будет зависеть от макроэкономических и политических факторов. Я вижу одним из долгосрочных драйверов рынка Астанинский финансовый центр, дальнейшая судьба рынка недвижимости будет во многом зависеть от него.  В МФЦА будет применяться англосаксонская система права, и это создает комфортные условия для инвесторов и стимулирует приток капитала. Таким образом, если финансовый центр будет функционировать так, как в Дубае и Сингапуре, то в 2018-2019 году мы можем ожидать рост рынка недвижимости.

— Как Вы оцениваете на сегодняшний день выгодность инвестиций в коммерческую недвижимость?

— Несмотря на кризис в отрасли, я считаю, что коммерческая недвижимость — это однозначно выгодная инвестиция. Более того, сегодня, когда цены падают, у инвесторов есть великолепная возможность купить хорошие объекты «на дне» по выгодным ценам. При этом, конечно же, необходимо соблюдать важнейшие правила игры. Первое, покупайте объекты только после тщательного анализа, все взвесив и просчитав. Никаких эмоций и личных предпочтений, только холодный, трезвый и профессиональный расчет. Второе, планируйте, что инвестиции в недвижимость — это длинные деньги, и нужно инвестировать минимум на 3-5 лет. И третье, привлекайте профессионалов, советуйтесь с экспертами, нанимайте консультантов, которые помогут вам сделать правильный выбор и создать из вашего объекта востребованный продукт, который принесет высокую прибыль.

Как получить жилье по «Нурлы жол» в 2017 году >>>

В 2017 году ожидается замедление строительной активности

В связи со снижением реальных доходов граждан и ужесточением/сворачиванием ипотечных программ во многих БВУ, спрос на рынке жилья заметно сместился в сегмент «дешевого» жильяО том, сбылись ли прогнозы на рынке недвижимости и какие советы можно дать покупателям в текущей ситуации, рассказала руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.

— Анна, какие знаковые события рынка недвижимости Казахстана в уходящем году Вы бы выделили? И что они продемонстрировали участникам рынка?

— В уходящем 2016 году я бы выделила следующие важные тенденции и события. Во-первых, в связи со снижением реальных доходов граждан и ужесточением/сворачиванием ипотечных программ во многих БВУ спрос на рынке жилья заметно сместился в сегмент «дешевого» жилья (3, 4 класса комфортности, по старому «комфорт» и «эконом»).

Во-вторых, цены на жилье в 2016 году продолжили траекторию снижения, сократившись на 18-22% в долларах и на 24-28% в тенге с января по ноябрь 2016 года (глубина снижения зависит от региона).

В-третьих, в 2016 году многие строительные компании стали испытывать трудности в реализации своих проектов, некоторые были вынуждены остановить строительство в связи с недостатком финансирования. Например, в Астане из 122 жилых комплексов, заявленных к строительству еще в 2015 году, фактически реализуется 79. Более чем в 40 ЖК строительство ведется с серьезными нарушениями, приостановлено либо заморожено.

В-четвертых, несмотря на кризис, в 2016 году в Астане построился рекордный объем нового жилья, который к концу 2016 года составит порядка 2,170 млн кв.м.

Также в 2016 году можно отметить продолжение развития законодательства в строительстве и недвижимости. Это касается внесения изменений и дополнений в 8 законодательных актов, в том числе и в Гражданский кодекс. Эти изменения предусматривают механизмы гарантирования долевого участия в жилищном строительстве, сокращение сроков получения разрешительной документации на строительство, снятие ответственности с государства за качество строительства, изменения порядка приватизации государственной собственности и ряд других.    

— В конце прошлого года Вы делали прогнозы цен на недвижимость. Сейчас уже можно сделать выводы, сбылись они и насколько?

— Наши прогнозы оправдались. На конец ноября средняя цена на рынке жилья в Астане составила 357 тыс. за кв.м, сократившись на 26% с начала года. В своем прогнозе на 2016 год мы предполагали 340-350 тыс. тг и минус 25%. К концу декабря мы ожидаем продолжение коррекции еще на 1-1,5%.

— Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2017 году?

— В 2017 году мы ожидаем замедление строительной активности и спроса на рынке жилья в связи с продолжением ухудшения благосостояния населения. Что касается цен, мы думаем, что в Астане цены будут поддерживаться на текущем уровне благодаря предстоящей выставке ЭКСПО. В остальных регионах мы ожидаем продолжение снижения цен и объемов платежеспособного спроса.

Вместе с тем, сейчас мы видим продолжение стабилизации на мировых рынках нефти, и это является сигналом к будущим позитивным изменениям в нашей экономике. Вероятно, что во второй половине 2017 года цены на жилье в Казахстане стабилизируются.

— Какие советы покупателям недвижимости Вы могли бы дать? Покупать сейчас или подождать еще?

— Считаю, что сейчас хорошее время для приобретения собственного жилья: широкое предложение и возможность выбора на фоне падающих цен. Приобрести жилье сейчас удается с хорошей скидкой, поэтому если найден такой вариант, то ждать не стоит. 

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


4 комментария:

Обновить
Руслан (21.12.2016 15:27)

В 2017 до 2050 недвижимость всем желающим буду раздавать абсолютно бесплатно, даже если имеешь уже 10 квартир и остров в Греции

Али (05.12.2016 14:47)

Цены упадут как минимум на 25% на вторичку

Ерлан (05.12.2016 14:16)

по-моему прогнозу, тенговые цены на вторичку в алмате и астане могут упасть ещё на 10-20% минимум. посмотрите на цены в других городах, где почти нет спроса: там цены в тенге стали ниже чем цены в тенге до девальвации фев 2014 года.

Акбура (05.12.2016 11:03)

Цены и в следующем году будут падать.


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.