Долевое строительство в 2018 году: как не стать обманутым дольщиком

Долевое строительство в 2018 году: как не стать обманутым дольщиком

Прошло уже больше года, как поправки в Закон о долевом участии в жилищном строительстве ужесточили требования к застройщикам. Вмешательство государства в ситуацию назрело давно: тысячи обманутых дольщиков, десятки незавершенных объектов по всему Казахстану создали предпосылки для социальной напряженности. Оправилась ли страна от долевого шока, как новый закон повлиял на деятельность застройщиков и насколько снизились риски потенциальных дольщиков, попробуем разобраться.

Напомним, что по официальным данным, с 2007 года по республике было 450 проблемных объектов долевого строительства с общей численностью дольщиков 62 889 человек. Государству дорого обошлось решение их проблем. С 2007 года из госбюджета для поддержки участников долевого строительства было направлено 469,6 млрд тенге.

Лакомым кусочком для аферистов стала Астана. Квартиры в амбициозных проектах от фирм-однодневок раскупались доверчивыми гражданами как горячие пирожки. В столице, по информации акимата, остается 58 проблемных объектов. Наибольшее количество объектов приходится на группу компаний «Азбука жилья».

Государство продолжает решать проблемы в долевом строительстве. В начале года стало известно о создании уполномоченной организации ТОО «Елорда курылыс компаниясы», которая завершит в столице проблемные объекты. Строительство домов предусмотрено в рамках реализации госпрограммы «Нурлы жер». Организация будет функционировать в форме товарищества с ограниченной ответственностью.

Уже известен список проблемных объектов Астаны, которые будут участвовать в программе «Нурлы жер», а также график их рассмотрения. Как передает медиацентр столичного акимата, решение о том, какие объекты будут завершены по госпрограмме, было принято на заседании межведомственной комиссии.

Однако гарантий, что ситуация не будет повторяться, все же нет.

Прием квартиры от застройщика: права дольщиков >>>

Закон о долевом участии, который не исполняют

Новый Закон РК о долевом участии в жилищном строительстве вступил в силу 10 октября 2016 года. Изменения в нем призваны повысить ответственность застройщиков перед дольщиками, предоставить гарантии покупателям жилья, а также обеспечить открытость строительной отрасли. Новый закон должен был дать покупателям строящегося жилья дополнительные гарантии. Дольщик, по сути, должен быть уверен, что в итоге получит квартиру, за которую заплатил.

Закон о долевом участии не работаетТакие гарантии должны были дать новые способы привлечения средств покупателей. Это привлечение денег при получении гарантии Фонда гарантирования, участие в долевом жилищном строительстве банка второго уровня и заключение договора о долевом участии после строительства каркаса дома.

Между тем, юристы считают, что новый закон все же оставил лазейку для недобросовестных застройщиков.

— Законодатель, к сожалению, не прописал прямую ответственность за нарушение Запрета (привлекать деньги другим способом. — Авт.), например, путем привлечения денег посредством заключения предварительных договоров, — считает юрист Михаил Абдулов. — Существует неопределенность в части того, возможно ли привлечь застройщика или уполномоченную компания к ответственности за нарушение ею Запрета.

В связи с этим, застройщики продолжают смело действовать по давно налаженной схеме. Как показал мониторинг портала kn.kz, компании Астаны, Алматы и Караганды, осуществляющие строительство с участием дольщиков, предлагают заключить в основном предварительные договоры, договоры о ЖСК и договоры цессии. Так, в Астане договор долевого участия готов заключить лишь один застройщик из опрошенных, он же является одним из самых крупных в столице.

— Новый закон никак не повлиял на ситуацию, — рассказал порталу kn.kz председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. — Практически все застройщики отказались от договоров долевого участия, предусмотренных новым законом. Несмотря на то, что там было написано, что кроме договоров долевого участия, привлечение денег дольщиков жилищного строительства запрещается. Несмотря на это все заключают предварительные договоры, договоры инвестирования. Сами застройщики создают ЖСК, одновременно становясь и застройщиками, и председателями ЖСК. И поэтому бардак продолжается. Я понимаю, что застройщикам выгодны обходные маневры, я понимаю, что государству надо не снижать темпы строительства, но это не значит, что надо идти наперекор закону.

4 шага для покупки квартиры в новостройке >>>

Роста строительства жилья не прогнозируется

Как отмечается в ежегодном прогнозе развития рынка недвижимости от аналитической службы kn.kz, например, в столице, которая является драйвером строительной отрасли республики, ожидается спад объемов введения жилья. Так, с начала 2017 года в Астане было введено свыше 2 млн кв.м нового жилья. В то же время потребление составило 1,2-1,3 млн кв.м.

Аналитики kn.kz не прогнозируют роста строительства— Как видно, предложение значительно превышает спрос, и в ближайшие годы перед застройщиками встанет сложная задача по реализации своих объектов, — считает руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. — Такая проблема наблюдается уже сейчас, и это сказывается на ценовой политике — цены на вторичном рынке продолжают снижаться, на первичном рынке — действуют различные кредитные программы, акции, бонусы и рассрочки. Что касается новых проектов, то в 2018 году ожидается снижение объемов строительства из-за проблем с финансированием застройщиков. 

Об этом говорят и сами застройщики. Так, директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова считает, что с момента введения Закона о долевом участии в жилищном строительстве, увы, не наблюдается ожидаемого роста строительства.

— Казалось бы, закон ужесточил требования к застройщикам, и дольщикам особо тревожиться не о чем, — говорит руководитель Ассоциации. — Согласно закону, граждане вносят деньги в уже начатое строительство, а не в предполагаемое. Кроме того, договор заключается с участием государственных органов, и это важный гарантирующий фактор. Но все же сохраняется доля недоверия граждан к застройщикам из-за негативного опыта предыдущих лет. Также люди недостаточно осведомлены о произошедших изменениях в законодательстве, при этом иногда и в негативном опыте, и в нежелании участвовать в долевом строительстве причиной бывает юридическая неграмотность населения.

Наиля Каирбекова отмечает, что сами строители тоже не горят желанием строить с участием дольщиков. Она считает, что это в основном связано со сложностями, которые появились с вводом нового закона: процедуры не упростились, и их стало больше.

— Строители должны вкладывать собственные или заемные средства, — говорит глава Ассоциации, — как правило, они не имеют достаточных оборотных и материальных ресурсов. Взносы дольщиков строители могут использовать только после возведения каркаса дома, но компаний, способных внести такой вклад, очень немного. Человек, способный заказать строительство дома, заключает сделку со строительной компанией вне обсуждаемого нами Закона. Простые договорные отношения: «предоплата – сдача объекта заказчику – оплата по договору и получение прибыли». Вот существующая простая схема. Главное — выбрать компанию по ее репутации или по рекомендации. Да, возможны и риски. Тут, как говорится, все решает суд.

Рынок недвижимости Казахстана: итоги 2017 и прогнозы на 2018 год >>>

Какие меры могут поддержать долевое строительство в Казахстане

Нужен новый формат Центра поддержки дольщиков

В августе 2017 года в Астане здании ЦОН района Сарыарка открылся Центр поддержки дольщиков. Его особенность заключается в работе по принципу «одного окна», обеспечении доступности дольщиков к представителям госорганов и своевременная консультация по правовым вопросам.

Однако общественник Виктор Сыздыков считает, что есть над чем поработать в этом центре.

— Мы считаем, что в Центре должна быть вся информация о строящихся жилых объектах, — говорит он. — На стендах должны быть буклеты о застройщиках, резюме каждого из них. Какие дома построил, какой опыт имеет, что строит сейчас, чтобы люди могли выбрать, посмотреть на его историю. Получая отклики от родственников и друзей, которые живут в таких домах, например, люди могли бы выбрать, и это была бы честная конкуренция. Вот такой организации Центра поддержки дольщиков нет. А сейчас человек приходит с проблемой, его отправляют к дежурному прокурору, который там сидит. И он решает эту конкретную проблему. Но эта проблема системная, а не локальная. Это проблема не одного человека, и не десяти, а тысяч людей. Значит, есть заинтересованные лица, которые не хотят решений или боятся последствий этих решений, когда будет все открыто. Если бы был такой Центр, тогда государство имело бы моральное право сказать: «Ну вы же были в Центре дольщиков, вы же сами выбрали, что вы теперь жалуетесь?» Единицы останутся недовольных. Тогда дольщик не сможет обвинить государство, что оно ему не предоставило информацию и не помогло как гражданину РК.

Казахстанцы могут приобрести жилье в новостройках по ценам ниже рыночных >>>

Разрешить гражданам использовать пенсионные накопления

Директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова считает, что все же корень зла лежит в отсутствии возможности у граждан покупать недвижимость.

— Основной причиной существующего неоптимистичного положения с долевым строительством является невысокая платежеспособность, а порой и отсутствие таковой, у населения, — считает руководитель Ассоциации. — Сейчас более распространено приобретение готового жилья за счет кредитов или прямых платежей компании в так называемую рассрочку. Большой положительный эффект в решение жилищных проблем сегодня вносит АО «Жилстройсбербанк Казахстана». У населения есть возможность накопить часть денег, получить кредит под небольшой процент, и это практически единственная положительная практика в стране.

Для решения проблемы Наиля Каирбекова предлагает использовать пенсионные накопления.

— Почему бы не позволить гражданам использовать, к примеру, свои пенсионные накопления на приобретение или строительство жилья? — говорит она. — Даже после наступления пенсионного возраста свои накопления люди могут забирать частями. Если бы разрешили использовать пенсионные деньги, причем на определенные цели, спрос и предложения стали бы выше, что привело бы к увеличению объемов строительства, в целом, к снятию напряженности вопроса нехватки жилья. Кстати, и цена квадратного метра также стала бы более адекватной, так как массовое строительство снижает себестоимость.

Как купить квартиру от Жилстройсбербанка по единой тарифной программе «Баспана» >>>

Как выбрать застройщика 

  1. Сходить в акимат

— Первым делом обязательно надо обратиться в местный исполнительный орган, и пусть они разделят ответственность, — считает общественник Виктор Сыздыков. — Например, я выбрал квартиру в конкретном доме, я хочу узнать, кто строит, когда построит, не обманут ли меня, не затянется ли строительство, следит ли за этим акимат, все ли документы он оформил, на кого оформлена земля и так далее. Все лицензии, все разрешительные функции находятся у местных исполнительных органов. Эта информация открытая.

  1. Узнать больше информации о компании

На сайте компании-застройщика обязательно должна быть размещена информация о компании, проекты домов и квартир, которые  уже были сданы в эксплуатацию, а также все разрешительные документы. Следует насторожиться, если на сайте предоставлена скудная или устаревшая информация. Посетите различные форумы о недвижимости. Здесь вы сможете ознакомиться с реальными отзывами покупателей. Также можно уточнить, состоит ли компания-застройщик в строительных или профессиональных объединениях. О многом говорит стаж работы строительной компании.

Важно узнать, как пережила компания предыдущий кризис, удалось ли ей сохранить и довести до ума имеющиеся проекты, или же за ней числятся несколько долгостроев и вообще не начатых объектов. Также, выбирая застройщика, стоит поинтересоваться его планами на будущее. Серьезная строительная компания не будет ограничиваться одним или двумя недолгосрочными проектами.

  1. Изучить документы

При встрече с менеджером строительной компании в первую очередь вы должны запросить все необходимые документы. По закону данная информация не является коммерческой тайной, соответственно все копии документов должны быть предоставлены при первом требовании.

Информация об объекте строительства включает в себя:

  • разрешение на строительство по этапам (выданное ГАСК);
  • указание местоположения объекта и его описание в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;
  • сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
  • основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.

Что нужно знать о работе КСК? >>>

На что еще обратить внимание при участии в долевом строительстве

Дело в том, что согласно статье 1 Закона о долевом участии в жилищном строительстве, одновременно с возникновением права собственности на квартиру у дольщика возникает право на общедолевую собственность в этом здании — чердаки, подвалы, кладовки и т.д.

— В последней редакции Закона этот пункт убрали и написали «в соответствии с договором», — говорит общественник Виктор Сыздыков. — Если у тебя в договоре не написано, что тебе доля принадлежит в жилом здании, то ты получаешь только квартиру. И уже это узаконено. Но в Законе о жилищных отношениях в статье 31 это осталось. А статья 77 Конституции гласит, что любой закон и нормативно-правовой акт, ухудшающий положение, обратной силы не имеет. То есть изменять вышеуказанный пункт не имели права. Общая доля в жилом здании вошла в стоимость, которую заплатили дольщики. Это всегда было так.

Поэтому, если вы хотите претендовать на нежилые помещения в вашем доме, то обговорите этот момент с застройщиком в самом начале и обязательно зафиксируйте свою долю в договоре.

Таким образом, сферу долевого строительства в Казахстане трудно пока назвать безопасной, и потенциальному дольщику все же лучше надеяться только на себя.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.