Особенности оформления сделок с иностранцем

Особенности оформления сделок с иностранцем

Купить недвижимость в Казахстане могут и иностранные граждане, но при соблюдении определенных условий. Каковы нюансы купли-продажи, а также наследования, какие налоги и ограничения существуют, рассмотрим в данном материале.

Разобраться в деталях сделок с иностранцами порталу kn.kz помогла адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.

Риски залогодателя чужого кредита >>>

Как купить недвижимость

Иностранцы могут иметь в Казахстане на праве собственности жилищеПри приобретении иностранцами недвижимости в Казахстане нужно руководствоваться не только казахстанским законодательством, но также и международными соглашениями. Согласно пункту 7 статьи 3 ГК РК , статьи 9 Закона РК «О правовом положении иностранцев» иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, в жилищных отношениях имеют те же права и несут те же обязанности, что и казахстанцы, если иное не предусмотрено Конституцией, законами и международными договорами. Иностранцы могут иметь в Казахстане на праве собственности жилище и иное имущество. Исключением являются временно пребывающие иностранцы.

Таким образом, иностранцу, не проживающему в Казахстане, для приобретения жилья необходимо получить вид на жительство (ВНЖ) либо совершить сделку купли-продажи через юридическое лицо с учетом действующего законодательства. Вид на жительство иностранца в Республике Казахстан — это документ, удостоверяющий личность иностранца на территории Республики Казахстан и подтверждающий получение им разрешения на постоянное проживание здесь.

Как выбрать ипотечного брокера >>>

Как получить вид на жительство

ВНЖ иностранцу выдает уполномоченный государственный орган по месту постоянной регистрации документируемого лица сроком действия на десять лет, но не выше срока действия паспорта страны их гражданства.

Для получения ВНЖ необходимо получить разрешение на постоянное проживание. Разрешение выдается в территориальных департаментах полиции. Услугу также можно получить в ЦОНах и на сайте электронного правительства.

Основное требование, которое предъявляется к прибывающим в РК и желающим получить вид на жительство, является доказательство их платежеспособности.

Для этого нужно предъявить справку банка-резидента РК, подписанную председателем правления банка или уполномоченным лицом банка, о наличии денег на банковском счете в сумме:

  • равной или выше 1320-кратного минимального расчетного показателя (МРП) на каждого члена семьи старше 16 лет. Это 4 млн 043 тыс. тг (1 МРП в 2022 году — 3 063 тг).
  • достаточной для покупки жилища из расчета 15 квадратных метров на одного члена семьи в населенном пункте, где ходатайствующий намерен проживать.

Не должны подтверждать свою платежеспособность:

  • этнические казахи;
  • бывшие соотечественники, лица, родившиеся или ранее состоявшие в гражданстве Республики Казахстан или Казахской Советской Социалистической Республики, и члены их семей;
  • граждане стран, и члены их семей, которые имеют право на приобретение гражданства Республики Казахстан в упрощенном порядке на основании международных договоров (соглашение между Республикой Беларусь, Республикой Казахстан, Кыргызской Республикой и Российской Федерацией об упрощенном порядке приобретения гражданства и Конвенции о гражданстве замужней женщины), в связи с тем, что они имеют право ходатайствовать о получении гражданства Республики Казахстан независимо от срока проживания на территории Стороны приобретаемого гражданства.

Определенные обстоятельства могут упростить получение ВНЖ:

  • рождение самого иностранца в Казахстане;
  • ранее имевшееся казахстанское гражданство;
  • наличие близких и дальних родственников в Казахстане;
  • рождение ребенка в Казахстане.

Просроченный кредит: что важно знать заемщикам>>>

Как оформляется сделка

Большинство сделок при покупки недвижимости заключаются у нотариуса, хотя достаточно лишь письменной формы сделки. Нотариусы в свою очередь обязаны предоставлять сведения по сделкам и договорам физических лиц органам государственных доходов, при этом представление указанных сведений не является разглашением тайны нотариальных действий.

Расчеты по сделке лучше производить в банках, где можно рассчитаться наличными деньгами или оформить безналичный перевод. В соответствии со статьей 127, пункту 1 статьи 282 ГК РК денежные обязательства на территории Республики Казахстан должны быть выражены в тенге, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами РК.

Согласно Правил совершения нотариальных действий нотариусами, если лицо не владеет языком, на котором ведется нотариальное делопроизводство, текст нотариально удостоверяемого или свидетельствуемого документа переводится нотариусом, владеющим этим языком, либо переводчиком, о чем на документе делается отметка. Нотариус не принимает для совершения нотариальных действий документы, составленные на языке, отличном от языка нотариального производства, не имеющие надлежаще оформленного перевода, а также документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова или иные неоговоренные исправления, документы, написанные карандашом либо имеющие нечитаемый оттиск печати.

Как не получить отказ в ипотеке>>>

Какую землю можно и нельзя купить иностранцу

Что касается земельных участков (право на земельный участок неразрывно связано с правом на строения, расположенные на нем), то в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 23 Земельного кодекса РК в частной собственности иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки для следующих целей:

  • под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами;
  • земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Исключением являются земли, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и лесоразведения, так как они не могут находиться в собственности иностранцев.

Налог при продаже недвижимости

Ставка налога зависит от резидентстваПорядок исчисления и удержания налогов, а также размеры ставок этих налогов зависит от того является ли физическое или юридическое лицо резидентом или нерезидентом в Казахстане. Определим эти понятия согласно налоговому законодательству.

Лайфхаки при покупке первичного жилья >>>

Итак, резидентом РК признается:

1) физическое лицо:

  • постоянно пребывающее в Республики Казахстан;
  • непостоянно пребывающее в Республике Казахстан, но центр жизненных интересов которого находится в РК;

Центром жизненных интересов физического лица признается одновременное выполнение следующих условий:

  • физическое лицо имеет гражданство РК или вид на жительство;
  • супруг(а) и (или)близкие родственники физического лица проживают в РК;
  • наличие в РК недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности или на иных основаниях физическому лицу и (или) супругу(е) и (или) его близким родственникам, доступного в любое время для его проживания и (или) для проживания супруга(и) и (или) его близких родственников.

2) юридическое лицо:

  • созданное в соответствии с законодательством РК;
  • созданное в соответствии с законодательством иностранного государства, место эффективного управления (место нахождения фактического органа управления) которого находится в РК.

Местом эффективного управления (местом нахождения фактического органа управления) признается место проведения собрания фактического органа (совета директоров или аналогичного органа), на котором осуществляются основное управление и (или) контроль, а также принимаются стратегические коммерческие решения, необходимые для проведения предпринимательской деятельности юридического лица.

Аренда жилья: последние тенденции, советы юриста >>>

В свою очередь, нерезидентом признается физическое или юридическое лицо, не являющееся резидентом в соответствии с законодательством РК, но во избежание двойного налогообложения и предотвращения уклонения от уплаты налогов может быть признан нерезидентом иностранец или лицо без гражданства в соответствии с положениями международного договора, поэтому необходимо руководствоваться договором, заключенным Республикой Казахстан с соответствующим государством.

Если объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, при его реализации необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке 10%, если продавец — гражданин и резидент РК (п. 1 ст. 320 НК РК). Если продавец — нерезидент РК (пп. 5 п. 1 ст. 646 НК РК), то он платит 15% от дохода от прироста стоимости независимо от срока нахождения в собственности.

Как получить недвижимость по приобретательной давности >>>

Отчет начинается с даты государственной регистрации объекта недвижимого имущества. При этом следует иметь ввиду, что обложению подлежит только доход от прироста стоимости — сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена. Если разницы нет или она отрицательная, то объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется. Однако, в этом случае у продавца на руках должны быть доказательства того, что прироста стоимости не было:

  • договор купли-продажи (при покупке квартиры в собственность);
  • акт оценки стоимости (если квартира ранее не приобреталась, а получена в результате приватизации, в дар или по наследству).

Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, будет ниже или равна той, что указана в договоре на покупку данного объекта или в акте оценки, то для налогового органа это будет аргументом в доказательство того, что ИПН физлицо уплачивать не обязано.

При продаже коммерческой недвижимости срок нахождения на праве собственности не учитывается ни для кого.

Ипотека 2022: последние изменения >>>

Как получить наследство

Согласно ст. 47 Кишиневской конвенции от 07.10.2002 года «О правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам» граждане каждой из договаривающихся сторон могут наследовать на территориях других договаривающихся сторон имущество или права по закону или по завещанию на равных условиях и в том же объеме, как и граждане данной договаривающейся стороны, поэтому порядок оформления наследственных прав в этом случае не отличается от общеустановленного, и нотариусы выдают свидетельства о праве на наследство на недвижимость и любое другое имущество иностранцам, независимо от места проживания.

В случае если иностранный гражданин, постоянно не проживающий в Казахстане, получил наследство в виде недвижимого имущества на территории РК, ему необходимо произвести отчуждение этого имущества в течение одного года с момента возникновения права собственности на данное имущество, в противном случае согласно ст. 252 ГК РК оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению.

Приобретение недвижимости в Казахстане для иностранца — процесс, требующий особого внимания и юридического изучения всех соответствующих документов при проведении сделки.

Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.

Информационная служба kn.kz

 


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.