Кепілдегі жылжымайтын мүлікті сатып алу

Бүгінде кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті сату әдеттегі іске айналды. Сайттарда және басылымдарда несие бойынша төлем жасай алмаған борышкерлердің кепілге қойылған мүліктерін сату туралы хабарландырулар жиі-жиі жарияланады. 

Несиені төлей алмағанда, кепілдік қамтамасыз етілген мүлікті банк борышкерге сатады, клиентке келтірілген шығынның орнын толтырады. Борышкердің банкке мүлікті беруі өз еркімен жүзеге асырылады, бірақ, кепілдікті сот арқылы өндіру жағдайы да болады. Кепілге қойылған пәтерлерді адамдардың сатып алуының бірнеше себептері бар:

1. Мұндай жылжымайтын мүліктің бағасы, әдетте, төмен болады. Бірақ та, бұл жағдай егер борышкер төлем жасай алмаса, оған жедел түрде қаражат керек болғанда орын алады.
2. Банк клиентінің туысқандары немесе жақындары тұрғын үйді сатып алып, борышкерді құтқарады.
3. Дәл аталған осы пәтердің орналасуы немесе шарттары қызықтырады.

Кепілдегі жылжымайтын мүлікті иеленудің тәсілдері

Алдын ала келісімшарт

Көбінесе ол кепілдік жаңа құрылыстағы пәтерлерді сатуды жүзеге асыруда пайдаланылады. Алдын ала келісімшарт сатушы мен сатып алушының арасында жасалады. Бұл жағдайда қалған қарыздың сомасы мөлшерінде сатушыға алдын ала төленеді. Авансты алғаннан кейін сатушы ипотека бойынша өзінің қарызын толығынан түбегейлі жабады, сосын ол пәтердің ауыртпалықтан шығарылуы туралы және несиенің өтелгені туралы нақтылай белгісі соғылған арнайы хатты алады. Осыдан соң, мемлекеттік тіркелімнің өзі тікелей заңды жасалады.

Мұндай тәсілді қолданғанда, кепілде тұрған жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату кезінде көбінесе сатып алушы тәуекелге барады, өйткені, егер сатушы алдын ала шарттың қандай да бір бөлігін бұзатын болса, онда сатып алушыда салған ақшасын өзіне қайтару үшін қиындықтар туындайды. Сондықтан пәтердің құнынан алдын ала 50%-дай алдын ала құйылады, болмаса сатып алушы шығынға белшесінен батуы ықтимал.

Бұл тәсілде тәуекелділікпен қатар артықшылықтар да бар. Мысалы, объектіні сатуда банктен келісім талап етілмейді, сатып алу-сату келісімшартына қол қоямын дегенше сатушы банктік мекемемен барлық қарым-қатынасты біржолата үзеді, себебі, ол қалған қарызды ол алынған алдын ала төлемнің көмегімен толығымен жабады. Егер де алдын алатөлемнің мөлшері ипотека бойынша қалған қарызбен тең болса, кепілде тұрған жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатудың мұндай тәсілімен сатып алушының келіскені дұрыс, ал, банк жылжымайтын мүліктен ауыртпалықты алудың басқаша тәсіліменен тіпті  келіспейді.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде ақша беруді қауіпсіз тәсілдері>>>

Банктік ұяшықтарды пайдалану

Егер тұрғын үй көлемі кепілге қойылса, банктік ұяшық арқылы оны сатып алудың нұсқасы өмірде кездеседі. Сатушының қаражаты жатқан ұяшықтан ипотека бойынша қалған қарыздарға тең сомасымен банктік қаражаты бар ұяшықты ажырату керек. Нәтижесінде сіз ипотеканы толықтай жабасыз, сонымен бірге кепілге қойылған пәтерді сатудан қандай да бір пайда табасыз. 

Алайда, көптеген адамдарды кепілде тұрған жылжымайтын мүлікті сату кезінде есептесудің осы тәсілін қауіпсіздендіру  туралы мәселе көбірек толғандырады. Бірақ, мамандар мәміленің мұндай түрі банк, сатушы және сатып алушы үшін тым қауіпті емес екенін сенімді айтады, бұл есептесудің мұндай тәсілінің тәуір тұсы болып табылады. Сонымен қатар сатып алушының меншігіне объектіні арнайы бергеннен кейін ғана банк қызметкерлерінің ұяшықтан ақшаны алатынына сатып алушыға кепілдік жасалады. Ақшалай қаражат банктік ұяшыққа салынғандықтан несиені өтеу үшін тиісті соманың алынатынына банк сенімді. 

Мұндай желілер кепілге қойылған тұрғын үйді иеленуге талапкерлер үшін тым қауіпсіз болады. Кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті сатудың тәсілі үшін, басқа қалғандар үшін де банк-несиегердің келісімі қажет. Жуырдағы дағдарыс кезеңінде борышкер-банкроттардың қатары өсіп кетті, сондықтан банктік ұяшықтың көмегімен кепілдегі жылжымайтын мүліктерді сату кезіндегі есептесу нұсқасы банктерді қанағаттандырады, олар мұндай мәмілелерге ептеп рұқсат береді.

Ипотека бойынша қарыздар: не істеу керек?>>>

Ашық аукцион

Банк нақты сатушы болып табылғанда, бірақ, пәтер ашық  аукционда сатылатын тағы бір нұсқа бар. Мұндай жағдайда сатып алушы үшін елеулі және айтарлықтай қолайлы да, ыңғайлы болады. Өйткені, ашық аукционға пәтер тек қана соттың тегеурінді шешімімен түседі. Бастапқы тарату бағасын арнайы бекітілген бағалау комиссиясы менен банк-несиегердің пікірлерімен дәл санаса отырып, сот айқын анықтайды. Анықталғаны бойынша бұл баға нарықтық құннан анағұрлым төмен болады — сараптамашылардың нақты бағалауымен айырмашылық орташа 25-30%-ды құрайды.

Егер де сатушы алдын ала келісімшарттың бөліктерінде тәртіп бұзса, онда сатып алушыда өзінің енгізген қаражатын қайтаруда қиындықтар туындайды.

Қандай тәуекелділіктер бар және одан қалай құтылуға болады?

«Феникс» астаналық заңдылық агенттігінің директоры Талғат Мылтықбаев іске дұрыс қадам жасағанда, тәуекелділіктен біржолата құтылуға болады деп санайды.

«Әрине, тәуірі таза тұрғын үйді сатып алу, — дейді нақ іскер маман, — бірақ, егер шебер юрист жұмысқа тартылса, тәуекелділік аз болады. Кез келген басқа мәмілелерге басқа тұлғалардың наразылықтары жоқтығын да есепке алу керек. Ауыртпалықты алудың жылдарға созылуына және ол ойдағыдай аяқталмайтынына байланысты мәселелерді білген дұрыс. Сондықтан қандай жағдайда кеңес қажет».

Негізгі тәуекелділіктер

• Сатушы ақшаны алғаннан кейін қарызды өтемейді, керісінше, басқа мақсаттарға оны жұмсайды, болмаса ақшамен бірге жасырынады. Міндеттеме орындалмағандықтан және кепіл алынбағандықтан, әрі қарай мәмілені аяқтау мүмкін емес. Бұл несиегерге ақша берілуін сатушы қатаң қадағаламағанда орын алады.
• Сатып алушының жылжымайтын мүлік үшін төлеуге дайын сомасы айыппұл санкцияларының жиналып қалуынан оны кепілден босатуға жетпейді де. Бұл негізгі сома енгізілгеннен кейін анықталады, бірақ, оны несиегерден қайта талап ету мүмкін емес.  Мұндай жағдай сатып алушыға сатушының барлық нақты міндеттемелері туралы толық жеткізілмегенде орын алып тұрады.
• Риелторлар да, банк қызметкерлері де бұрынғы қожайынды үйден шығарумен ешқашан айналыспайды, пәтердің жаңа қожайыны тек қана соттың араласуымен үйден шығаруға мәжбүрлейді. Алайда, бұрынғы қожайын сатып алу-сату мәмілесінің заңсыздығын тану туралы қарама-қарсы талап арыз бере алады. Барлық істер және құжаттарды қосымша тексеру көп уақытты, ақшаны құртады және жүйкені жұқартады.

25-30% сараптамашылардың пікірінше, ашық аукционда пәтердің нарықтық және бастапқы бағасының арасындағы айырмашылықты құрайды.

Мәміле Қалай Қауіпсіздендіріледі?

1. Кепілге салынған жылжымайтын мүлікті нақ сатып алмастан бұрын пәтердің бұрынғы қожайыны туралы барлық құжаттарды банктен алу керек. Банкке оны беру туралы кепілге салынған пәтердің барлық тұрғындарының келісімдері құжаттарда айқын көрсетілуі тиіс.
2. Тұрғын үй құқына үшінші тұлғаның пайда болуынан аулақ, алшақ болу үшін аталған мүлік толық заңдылық тексеруден өтілуі керек. Сот ісінде мүліктері тәркіленген бұрынғы қожайындардың оны соттасып қайтарып алуға мүмкіндігі барын есте ұстаған жөн.
3. Банк өкілімен борышкердің кездесуін дәл ұйымдастырыңыз. Сонда ғана сізде қарыздың сомасы туралы толық ақпарат болады және жылжымайтын мүліктің жағдайын білесіз, өйткені, кепілге айыппұл салынып қоюы ықтимал. Объектіде ешқандай ауыртпалықтың жоқтығы туралы ТҚО-нан анықтама алыңыз. 
4. Мамандар несиені өтеу үшін ақшаны кепілпұл ретінде беру туралы келелі, маңызды кеңес айтады. Егер мәміле соңына дейін бітпесе, онда сатушының екі есе сома қайтаратынына шартты нақ қойыңыз. Қарыздың орнын жабатын соманы тек қана кепілпұл ретінде беріңіз. Ақша беруді банктің өкілінің қатысуымен жүзеге асырыңыз немесе кассаға тікелей төлеңіз.
5. Кепілді тоқтату тіркелімі өткізілгеннен кейін сатып алу-сату келісімшартын сенімді түрде жасаңыз және нақтылы есептеме жүргізіңіз.
6. Мұндай кедергілерге ешқашан жоламау үшін сатушы туралы көбірек қомақты, тұщымды ақпарат жинауға кеңес береді. Бастысы басқа банктердің алдында оның кепілдік міндеттемелері болмауы тиіс. Болмаса бұл пәтерге басқа банктен үшінші тұлға тыйым салуы ықтимал. Мұндай жағдайда пәтерді сатуға болмайды.

Дау-дамайсыз жылжымайтын мүлікті қалай бөлуге болады>>>

Әрі қарай жалғасатын маңызды іс-әрекеттер мынадай болады: сатушы ертерек кепілге салынған пәтерге қатысты несие өтелетіні туралы банкке білдіріс жасауы тиіс. Осыдан кейін банкте нотариус үшін тыйымды алып тастау туралы дәйекті хат дайындалады. Мәміленің уақыты бұрынырақ нотариуспен бірге белгіленеді, мәмілені өткізу үшін міндетті мекен банктің ғимараты болуы керек. 

«Қылаусыз, жылымсыз» барлығы бір күнде өтуі үшін банк-несиегерден басқа барлық тыйымдарды нотариуспен  тиянақты, айқын тексеру керек, банк арқылы нотариусқа хат ұсыну қажет, тыйымнан алып, несие бойынша өтеп-есептескен дұрыс, сатып алу-сату келісімшартын және жылжымайтын мүліктің меншік құқы біртұтас мемлекеттік реестрде мүлікті тіркеген абзал.

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Сенімгерлік басқару — машақатсыз жалға беру

Yйді күтіп-ұстау шығындарды қалай қысқартуға болады?

Жылжымайтын мүлікке қатысты алаяқтық: көп тараған желілер