Новостройка в кризис: покупать или нет?

Немалая часть покупателей жилья сегодня ориентируется на первичный рынок, объясняя свой интерес к новостройкам возможностью приобрести недвижимость в ипотеку, современной планировкой квартир и развитой инфраструктурой новых жилищных комплексов. Однако стоит ли покупать ли квартиру в новостройке в этом году? Как снизить риски подобной сделки, которые в нынешней экономической ситуации возросли в несколько раз?

Рынок недвижимости: ситуация сегодня

Сегодня отечественный рынок недвижимости по понятным причинам переживает не самые простые времена. Спрос на недвижимость вообще и на новостройки в частности снижается, и причин тому несколько.

Во-первых, девальвационные ожидания. Многие потенциальные покупатели задаются вопросами: что будет с курсами валют и как это повлияет на цены на недвижимость? Чтобы ответить на них, нужно проследить, каким образом прошлогодняя девальвация отразилась на рынке недвижимости. Вот что по этому поводу говорит наш эксперт — руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая:

— В связи с прошлогодней девальвацией цены на рынке строящегося жилья сократились незначительно. В IV квартале 2014 года на рынке строящегося жилья г. Астаны аналитическая служба kn.kz зафиксировала по сравнению с началом года сокращение средней долларовой цены на 4,9% и рост тенговой — на 1,3%. То есть в тенговом выражении цены на новое жилье в среднем практически не изменились. В IV квартале 2014 года цена 1 квадратного метра составила: экономкласс — 1447 долларов, комфорт-класс — 1612 долларов, бизнес-класс — 1680 долларов, элитное жилье — 2065 долларов. Однако в начале 2015 года (в январе-феврале) и в Астане, и в Караганде мы зафиксировали увеличение темпов снижения цен. В большинстве городов Казахстана с IV квартала 2014 года наблюдается сокращение спроса на жилье. Например, в Караганде с сентября 2014 по январь 2015 года снижение составило около 20%.

консультант по недвижимости Руслан Унгефуг— В последнее время появляется все больше покупателей, опасающихся очередной девальвации, которые покупают недвижимость с целью сохранения своих денежных средств и недопущения их обесценивания. В основном это вкладчики Жилстройсбербанка, сбережения которых из-за предыдущей девальвации обесценились на 20%, т.к. они накапливают свои сбережения только в национальной валюте, — комментирует консультант по недвижимости Руслан Унгефуг.

В IV квартале 2014 года на рынке строящегося жилья г. Астаны аналитическая служба kn.kz зафиксировала по сравнению с началом года сокращение средней долларовой цены на 4,9% и рост тенговой — на 1,3%.

Второй причиной уменьшения динамики продаж на рынке недвижимости стало приостановление некоторыми банками выдачи ипотечных займов.

— Учитывая ужесточение условий по ипотеке и сохранение плавной девальвации, у тенговой цены уже сейчас накоплен хороший запас снижения. Он, вероятно, растянется до конца 2015 года. Вместе с тем важно и не затянуть с покупкой. Традиционно ближе к осени на рынке станет активизироваться сезонный и отложенный спрос, что приведет к временному росту цен. Таким образом, как нам кажется, лучшее время для покупки квартиры в 2015 году — весна-лето, — говорит руководитель аналитической службы Анна Шацкая.

Покупать ли квартиру в 2015 году? За и против >>>

Сюда же добавляем слухи о предстоящем падении цен на недвижимость, которые, впрочем, не имеют точной даты, и мы получаем вполне логичное объяснение сложившейся ситуации на рынке первичного жилья. Хотя, как показывает опыт прошлых кризисов, подобные ожидания вряд ли оправдаются в полной мере.

— Немаловажную роль сыграли и слухи среди населения о снижении цен на рынке недвижимости Казахстана. На сегодняшний день рынок недвижимости находится в рабочем режиме. Сделки по покупке недвижимости совершаются, в том числе и при помощи ипотеки, — говорит консультант по недвижимости Руслан Унгефуг.

Однако при покупке недвижимости, особенно в такие периоды, как сейчас, опираться стоит не на слухи, а на надежные прогнозы и опыт прошлых лет. Давайте для начала разберем предыдущий кризис и оценим его влияние на рынок недвижимости в целом.

Лучшее время для покупки квартиры в 2015 году — весна-лето, считает руководитель аналитической службы kn.kz.

История не повторится?

Напомним, что Казахстан не в первый раз находится в непростой экономической ситуации. Аналогичная ситуация была в 2007-2008 годы, когда большая часть строительных проектов была заморожена, часть компаний-застройщиков, объявив себя банкротами, просто ушли с рынка, оставив недостроенные объекты, которые и по сей день напоминают о печальных событиях 2008 года на рынке недвижимости.

Особенно много долгостроев осталось в столице, где до начала кризиса отмечался строительный бум: за Дворцом «Жастар», на пересечении проспектов Республики и Абая; на пересечении проспекта Республики и улицы Иманова; на пересечении проспекта Абая и улицы Сембинова — вот лишь несколько примеров недостроенных жилых комплексов, которые являются отголосками прошлого кризиса.

— Точно сказать, охватит ли республику очередная волна долгостроев, сложно. Не исключено, что некоторые объекты будут заморожены на какой-то период времени, а некоторые застройщики, возможно, сдвинут сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Но, как показывает практика, строительные компании, которые правильно умеют рассчитывать свои силы и возможности, всегда остаются на плаву и выходят из кризиса с наименьшими потерями, — говорит директор агентства недвижимости «Столичное» Жани Турысов.

Опираясь на опыт прошлых лет, можно сделать вывод, что при кризисе в группу наибольшего риска попадают покупатели, выбирающие для себя долевое строительство. Однако не стоит сразу же отказываться от покупки стоящего жилья: при правильном подходе к выбору застройщика риск не дождаться завершения строительства будущей квартиры можно сократить до минимума.

Если обнаружили недоделки в новостройке >>>

Зона риска — долевое строительство

Как показывает практика, покупать квартиру в строящемся доме намного дешевле, нежели приобретать готовую жилплощадь. Однако покупатели, выбирающие для себя долевое строительство, в период перманентного кризиса относятся к наиболее уязвимой категории. Ведь точно спрогнозировать, как будет протекать строительство и сдаст ли застройщик проект в срок, достаточно тяжело.

— Из общего предложения на рынке, а это более чем 13 тысяч квартир (первичное жилье Астаны. — Авт.), только половина имеет реальную динамику строительства. Более 5 тысяч остаются лишь квартирами в договорах, не имея даже разрешительной документации на строительство, не говоря уже о реальном строительстве объектов. Несмотря на реформы по защите прав дольщика, ежегодно происходит немалый объем подобных сделок, единственный вариант защиты — это информированность, — отметил в своем недавнем выступлении исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана Аслан Тукиев.

Долевое строительство: нюансы и риски >>>

Что касается вопроса, на каком этапе строительства лучше покупать, тут эксперты единогласно советуют придерживаться правила золотой середины — то есть приобретать квартиру, когда дом построен как минимум наполовину. Тогда можно говорить и о разумных сроках завершения строительства, и о более привлекательной цене.

Основатель группы компаний THS GROUP Кайрат Кудайбергенов— Извечный вопрос, который волнует каждого клиента. Данный вопрос можно рассматривать под разными углами, — комментирует ситуацию с долевым строительством в Казахстане основатель группы компаний THS GROUP Кайрат Кудайберген. — Если покупатель готов заплатить больше и главным приоритетом для него является исключение фактора риска, то, естественно, можно приобретать жилье, которое построено на 90%. Но так как на казахстанском рынке таких клиентов лишь 10%, вернемся к вопросу о том, на какой все-таки стадии строительства лучше всего покупать недвижимость. Мой совет будет состоять из нескольких факторов: Во-первых, собрать сведения о заказчике недвижимости и о его надежности. На практике только 5% строительных компаний являются заказчиками собственных жилых комплексов, остальные 95% — это компании привлекаемые инвесторами на субподрядной основе. Во-вторых, узнать информацию о строительной компании, привлекаемой заказчиком. Какие объекты строили, были ли жалобы. В-третьих, внимательно изучить договор и все пункты совместного строительства (так сейчас называется договор о долевом строительстве) — сроки, обязательства сторон и штрафные санкции. После проверки таких данных вы можете наложить ваши в градацию надежности и, соответственно, решить для себя «быть или не быть». Отмечу, что всегда дешевле покупать недвижимость в начале строительства, так как вы уменьшаете добавочную стоимость при строительстве комплекса, и застройщику не приходится привлекать заемные банковские деньги, соответственно, не приходится платить и высокие проценты по ним.

Эксперты единогласно советуют придерживаться правила золотой середины — то есть приобретать квартиру, когда дом построен как минимум наполовину.

Возможный алгоритм покупки

В непростой экономической ситуации покупатели опасаются совершать сделки купли-продажи. Хотя, с другой стороны, кризис — это всегда и дополнительные возможности. По мнению некоторых экспертов, именно сейчас самое благоприятное время, для того чтобы попробовать наладить адекватный диалог с застройщиком и договориться о приемлемой цене и надежных гарантиях.

— Сегодня интересно было бы поработать по такой схеме: найти застройщика, который предлагает недвижимость, полностью отвечающую вашим требованиям, и попытаться в процессе диалога выйти на адекватную цену, которая будет устраивать обе стороны. И, утвердив цену в тенге, договориться о рассрочке. А если девальвация все-таки будет, то продолжать спокойно платить в тенге фиксированную сумму, — предлагает конкретный алгоритм действий директор агентства недвижимости «Столичное» Жани Турысов. — Если говорить об ипотеке, то, естественно, кредитоваться только в тенге, так как при скачке курса валют сумма платежа не изменится. Хочется привести пример из недавней практики. При диалоге с отделом продаж нам удалось снизить цену с 2000 до 1600 долларов за квадратный метр, а учитывая, что общая площадь квартиры составляет 120 квадратных метров, понимаете, какую сумму удалось сэкономить. Сейчас, пока застройщики открыты к диалогу, стоит, заручившись поддержкой грамотного специалиста по недвижимости, искать адекватные и разумные схемы приобретения недвижимости, — советует эксперт.

С точки зрения инвестиций

Не секрет, что многие покупают жилье на первичном рынке с целью сохранить и преумножить накопления. По расчетам аналитиков kn.kz, в периоды экономической стабильности и роста рынка реальная (то есть с учетом инфляции и девальвации) доходность частных инвестиций в жилье составляет 22-30%. Так, например, с момента восстановления рынка недвижимости после кризиса 2007-2009 гг. по 2014 год средняя долларовая доходность жилья составляла 25%, тенговая — 20% годовых.

Вместе с тем доходность жилья, которая определяется на основе размера арендной платы и дохода от перепродажи, может существенно различаться в зависимости от конкретного типа квартир. Наиболее распространено мнение, что инвестиции в строящееся жилье являются более выгодными по сравнению с квартирами на вторичном рынке. Однако эта довольно обширная тема стоит отдельной статьи. В настоящее время аналитическая служба kn.kz готовит материал, посвященный сравнительному анализу доходности строящихся квартир и квартир на вторичном рынке. Используя профессиональные методы оценки инвестиций, аналитики посчитают, в какие квартиры все-таки выгоднее вкладывать — в строящиеся или в готовые. Основная идея расчетов будет заключаться на основе принципа: чем больше доход, приносимый квартирой, тем выше ее рыночная стоимость. Материал будет опубликован в ближайшее время.

По каким параметрам выбирать застройщика?

Сегодня можно выделить несколько основных показателей, по которым можно судить о надежности застройщика.

По каким параметрам выбирать застройщикаОпыт работы. Тут, как говорится, чем больше, тем лучше. При изучении истории застройщика необходимо обратить внимание на то, как компания работала в период прошлого кризиса. Если она сохраняла свои привычные обороты и сдавала объекты в срок, то это значит, что компания имеет план оптимизации расходов на период кризиса, который позволяет ей продолжать работу в нормальном режиме вне зависимости от экономической ситуации. Новичкам в этот период лучше не доверять.

Готовые проекты. Лицом любой строительной компании являются ее реализованные проекты. Необходимо сразу же узнать: что и как строила компания, на какой срок и по какой причине переносилось время ввода новостроек в эксплуатацию. Ознакомиться с имеющимися объектами и сопутствующей документацией. Также полезно узнать мнение людей, которые приобретали квартиры в домах, построенных интересующим вас застройщиком.

Головная компания. На рынке строящегося жилья существует практика заключения договора не с головной компанией, а с дочерней. За этим кроется вполне обоснованное желание застройщика обезопасить бизнес в случае возникновения каких-либо проблем. Однако покупателями стоит помнить, что у дочерних компаний активы, как правило, невелики, и в случае их банкротства дольщикам особо рассчитывать не на что.

Финансовая отчетность. Однако не все компании готовы открыть для простого обывателя финансовую сторону строительного бизнеса. И даже если компания предоставит по требованию покупателя данный отчет, то, по мнению основателя группы компаний THS GROUP Кайрата Кудайбергенова, он будет так грамотно «завернут», что даже опытные финансисты не смогут определить его реальное состояние. Порой большие компании с огромными офисами могут быть по уши в кредитных долгах, а маленькие компании с неказистыми конторами иметь положительный баланс.

Цена. Последний параметр по счету, но не последний по значению — это цена. Сразу стоит отметить, что чересчур низкая стоимость квадратного метра должна насторожить покупателя, ведь в «смутные» времена всегда находятся желающие «половить рыбку в мутной воде». Уважающая себя компания, которая строит дом из качественных материалов и привлекает квалифицированных строителей, инженеров и проектировщиков, не будет ставить цену ниже себестоимости.

Как показывает практика прошлого кризиса, рынок недвижимости понесет определенные потери, которые отразятся на динамике продаж и формировании средней цены за квадратный метр. Однако все эксперты едины во мнении, что спрос на недвижимость не упадет до тех пор, пока жилищный вопрос будет в приоритете у казахстанцев. То есть квартиры покупались, покупаются и будут покупаться даже в период перманентного экономического кризиса, пока у человека будет потребность в жилье. Однако, по мнению многих покупателей, кризис является удачным временем для приобретения недвижимости. Главное — правильно определиться с продавцом и сторговаться до приемлемой цены.

Мадина Абдуова, информационная служба kn.kz

Читайте также:

Как принимать квартиру в новостройке?

«Нурлы жол»: новый подход в жилищной госпрограмме

Рейтинг выгодных ипотек: в каком банке астанчане переплатят меньше всего

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.