Долевая собственность по сей день является камнем преткновения и в юридической практике, и в обычной гражданской жизни. Здесь между родными часто возникают конфликты: цитируя классика, можно утверждать, что воистину квартирный вопрос испортил нас. Проблемы создаются в основном при выделении доли — как разделить и как разъехаться без убытков?
О том, как выбрать наиболее подходящую для себя квартиру на вторичном рынке, читайте здесь.
Доля в квартире: как разделить совместную квартиру
Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.
Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в приватизированной квартире. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М. столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку. Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?
Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби. По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд. Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»?
Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>
Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.
Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.
Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них. Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки. Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».
Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).
Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.
Договор дарения квартиры: оформление, риски, нюансы >>>
Права и обязанности владельца доли в квартире
Если вы владеете долей в квартире, то помните несколько нюансов:
- если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
- если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации;
- вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно;
- если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.
Как разрешать споры с арендодателем? >>>
Как продать долю в квартире
Нужно определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.
1. Получите согласие совладельцев совместной квартиры
Для этого вы должны получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.
Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья (к примеру, дарение доли) без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.
2. Предложите совладельцам купить свою долю
После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки — это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.
Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку.
И только когда другие «дольщики» квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение месяца, вы можете продать ее любому постороннему человеку.
Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки. В такой ситуации совладельцы имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.
Как проверить квартиру перед покупкой? >>>
Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.
Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации «заупрямившемуся» дольщику. Чаще всего это происходит, если хотят «разъехаться» с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально. Т.е. непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.
В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю — только если эта доля очень мала.
Раздел квартиры при разводе
Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети? Так, по статье 38 Кодекса о браке и семье, суд может выделить доли в пользу несовершеннолетних детей. Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается. Здесь речь идет не об отдельных долях для детей — суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.
Есть и другой нюанс — если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это тоже может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом — если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.
При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными — болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «урезания».
На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее деньги — на ремонт, перепланировку, достройку и т.д. — то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.
Более подробную информацию о разделе недвижимости при разводе вы можете найти в специальной статье.
Как делится наследство?
В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):
- первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
- вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
- третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
- наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.
В первую очередь наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников.
Право на наследство в РК: принятие и сроки оформления >>>
Обязательная доля в наследстве
Как гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:
- несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
- нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.
Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.
Так, например: умер г-н. А, у которого есть двухкомнатная квартира. В завещании он указал наследника в лице взрослого сына Н. При этом у А. есть нетрудоспособный отец К. Отцу по праву обязательной доли выделяется минимум половина комнаты в квартире плюс предметы обстановки или наследник (сын) должен выплатить компенсацию своему деду, эквивалентную стоимости доли.
В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.
Интересен и момент с наследством супруга — если фактически брак был прекращен до открытия наследства, супруги не проживают вместе более 5 лет, то суд может отстранить супруга от наследования. Однако факт раздельного проживания нужно доказать.
Если вам нужна консультация специалистов, то посетите раздел «Вопросы и ответы».
Информационная служба kn.kz