Как в Казахстане выгоднее решить жилищный вопрос: купить в ипотеку, арендовать или построить самому

Как в Казахстане выгоднее решить жилищный вопрос: купить в ипотеку, арендовать или построить самому

2017 год дал больше возможностей казахстанцам для решения жилищного вопроса. Это связано с принятием новой государственной программы жилищного строительства «Нурлы жер». Дешевле стала ипотека, появилась возможность приобрести индивидуальный дом по госпрограмме, больше строится арендного жилья. С учетом последних изменений на рынке недвижимости портал kn.kz решил проверить, какой из способов стать владельцем собственных квадратных метров наиболее приемлем и наименее затратен сегодня.

Для того чтобы это выяснить, по традиции зададим условия. Предположим, что в недвижимости нуждается семья с двумя детьми. Они не очередники акимата, и участвуют во всех программах на общих условиях. Совокупный доход супругов, живущих в регионах — 250 тыс. тг в месяц и 300 тыс. — для астанинцев и алматинцев. Они рассчитывают приобрести квартиру или дом по цене примерно 10 млн тг. Также допустим, что у нашей семьи есть накопления в размере 3 млн тенге, которые они могут использовать в качестве первоначального взноса при ипотеке. Полностью выкупить недвижимость они планируют за 10 лет. Также рассмотрим вариант, при котором семья не будет сразу покупать жилье, а продолжит копить. При этом ей придется арендовать квартиру.

Безусловно, у каждого из способов есть множество нюансов, которые нужно учесть, но попробуем поставить во главу угла лишь схему, способ решения вопроса. Возможно, это поможет нашим читателям получить дополнительную информацию, которая будет способствовать принятию в будущем верного решения.

Как участвовать в жилищной госпрограмме: изменения 2017 года >>>

Покупка квартиры в новостройке по госпрограмме

Ипотека от коммерческих банков

Отныне купить первичное жилье можно в ипотеку под 10% годовых. Таким образом, программа «Нурлы жер» стимулирует жилищное строительство в стране. Оставшиеся проценты от ставки вознаграждения будет субсидировать государство в лице Казахстанской ипотечной компании.

Условия субсидирования ипотеки от «Нурлы жер» будут следующими:

  • конечная ставка для заемщика по ипотеке — 10%;
  • комиссии — 0%;
  • целевое назначение — покупка первичного жилья;
  • первоначальный взнос — от 30%;
  • срок ипотеки — до 15 лет;
  • максимальный срок субсидирования — 10 лет;
  • максимальная субсидируемая сумма займа для Алматы, Астаны — 20 млн тенге;
  • максимальная субсидируемая сумма займа для регионов — 15 млн тенге.

На сегодняшний день свое участие в программе подтвердили 7 банков: ДБ АО «Сбербанк», АО «Банк ЦентрКредит», АО «АТФ Банк», АО «Жилстройсбербанк Казахстана», АО «Tengri Bank», АО «Цеснабанк», АО «Bank RBK». Кроме того, ипотеку по госпрограмме будут выдавать не только банки, но еще и ипотечные организации.

Таблица 1. Расчет покупки квартиры по программе «Нурлы жер»

Стоимость квартиры

10 000 000

Первоначальный взнос

3 000 000 (30%)

Размер кредита

7 000 000

Ставка по займу

10%

Срок кредитования

10 лет

Ежемесячный платеж

92 500

Переплата

4 100 000

Как купить квартиру по программе Жилстройсбербанка «Свой дом» в 2017 году >>>

Ипотека от Жилстройсбербанка

Участники государственных, региональных и отраслевых программ, а также специальных программ Жилстройсбербанка (например, «Свой дом») могут воспользоваться предварительным жилищным займом. Квартира должна быть в доме, возведенном в рамках вышеупомянутых программ. На руках должно быть 30% от стоимости квартиры. Это направление как раз подходит для нашей семьи. К слову, участнику программы даже можно иметь жилье на праве собственности.

Такой заем предоставляется без предварительного накопления жилстройсбережений, при подтверждении платежеспособности и достаточности залогового обеспечения. Накопление жилстройсбережений осуществляется одновременно с погашением вознаграждения по предварительному жилищному займу.

Ставка вознаграждения по предварительному жилищному займу — 9,5% (при накоплении от 30% от договорной суммы), размер годовой эффективной ставки до 12,8%. Срок погашения и одновременного накопления по предварительному жилищному займу составляет до 8,5 лет в зависимости от выбранной тарифной программы.

Таблица 2. Прогнозный расчет по предварительному займу с накоплением 30%

Общий срок кредитования

108 месяцев

Сумма предварительного займа

10 000 000

Ставка по предварительному займу

9,5%

Сумма ежемесячного платежа по предварительному займу

124 167 

Сумма оплаченного вознаграждения за период пользования предварительным займом

2 850 000

Накопленная сумма

5 281 420

Сумма жилищного займа

4 718 580

Ставка по жилищному займу

5,0%

Ежемесячный взнос по погашению жилищного займа

75 992

Сумма оплаченного вознаграждения за период пользования жилищным займом

752 874

Сумма выплат за весь срок, тенге

3 602 874

Ипотека в 2017 году в Казахстане: топ предложений коммерческих банков >>>

Покупка вторичного жилья в ипотеку

К примеру, наша семья больше доверяет вторичному рынку и хочет приобрести квартиру в ипотеку в коммерческом банке. Обратимся в Народный банк Казахстана.

Данный банк дает ипотеку на 30 лет. Минимальный первоначальный взнос — 20%, при предоставлении дополнительного залога — 0%. В банке требуют официально подтвердить доход, но готовы рассмотреть заявку от заемщика, чья зарплата отличается от пенсионных взносов. При покупке квартиры за 10 млн тг нужно показать зарплату порядка 300 000 тенге. Семье из регионов нужно будет привлекать созаемщика.

Таблица 3. Расчет покупки квартиры по ипотеке в Народном банке

Срок займа

10 лет

Базовая ставка

от 17,5%

Первоначальный взнос, 30%

3 000 000

Сумма займа

7 000 000

Ежемесячный взнос (аннуитет)

125 500

Комиссии, 1%

70 000

Переплата

8 000 000

 

Для интереса представим, что если бы у нашей семьи было на руках не 30, а 50% от стоимости жилья, то на вторичное жилье выдал бы им ипотеку и Жилстройсбербанк.

Таблица 4. Прогнозный расчет по промежуточному займу «Жеңіл»

Срок займа

108 мес.

Сумма займа

10 000 000

Ежемесячный платеж первые 3 года 

(погашение только процентов под 8,5%)

71 083

Погашение остальные 6 лет (погашение процентов под 5% годовых + основной долг)

113 691

Переплата

3 685 360

Как получить арендное жилье без выкупа по программе «Нурлы жер» в 2017 году >>>

Аренда жилья и накопление на депозите

Рассмотрим самый долгий путь к собственному жилью — 10 лет аренды с параллельным накоплением на депозите. Как уже многие подсчитывали до нас всегда лучше сначала арендовать, накопить, а потом купить квартиру. Хотя многие семейные люди не готовы терпеть неудобства съемных квартир и готовы переплачивать банку.

— Когда вы откладываете деньги, они у вас прирастают на депозите, — говорил в интервью нашему порталу советник председателя Нацбанка Айдархан Кусаинов. — Человек может платить аренду и откладывать что-то для себя, может на спаде переехать в более дешевое жилье. Но при этом его накопления растут. И в какой-то момент, лет через 15, он на эти накопления покупает себе квартиру. Он не переплачивает. 

Таблица 5. Расходы на аренду жилья за 10 лет

Условия

Астана/Алматы

Регионы

Ежемесячный арендный платеж

100 000

50 000

Срок аренды

120 мес.

120 мес.

Расходы на аренду за 10 лет

12 000 000

6 000 000

А теперь рассмотрим, сколько денег накопит наша семья за 10 лет. Инструмент накопления выберем самый надежный — депозит в банке, посмотрим, что скажут цифры долларового депозита, так и на тенгового. Напоминаем, что у семьи имеется капитал в размере 3 млн тенге. К этой сумме ежемесячно семьи из мегаполисов смогут откладывать по 50 000 тг, семьи из регионов — по 100 000 тг с учетом расходов на аренду. В расчеты сразу включили ежегодную инфляцию в размере 6%. Здесь также стоит отметить, что за 10 лет вырастут и доходы семьи.

Все цифры в таблице представлены аналитической службой kn.kz.

Таблица 6. Накопление на депозите в течение 10 лет

Условия

Астана/Алматы

Регионы

Тенговый депозит под 12,3% годовых

Стартовый капитал

3 000 000

3 000 000

Ежемесячный взнос, тг

50 000

100 000

Накопления за 10 лет с учетом инфляции, тг

13 556 000

21 528 000

Прирост

352%

619%

Долларовый депозит под 2,6% годовых

Стартовый капитал

9384 $

9384 $

Ежемесячный взнос, $ (по курсу 319,7 тг)

156,4

312,8

Накопления за 10 лет, $

31 563

52 004

Прирост

236%

454%

Молодая семья: какие жилищные программы предлагаются в Казахстане в 2017 году >>>

Покупка индивидуального дома по госпрограмме

Напомним, одним из главных направлений программы «Нурлы жер» является развитие в республике индивидуального жилищного строительства. Дома будут строиться в едином архитектурном стиле в областных центрах через единого застройщика.

Основным институтом, представляющим жилье для граждан в рамках данного направления, является Жилстройсбербанк. Купить такой дом смогут граждане, стоящие в очереди на землю в акиматах. Государство будет финансировать строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры (ИКИ) к районам застройки домов.

Стоимость строительства 1 кв. метра частного дома не должна превышать 120 тыс. тенге (без учета стоимости ИКИ). При реализации построенного дома в общую стоимость включаются затраты на ИКИ.

Таблица 7. Предварительный расчет покупки дома по программе «Нурлы жер»

Стоимость дома

10 млн тенге

Вид займа

Предварительный жилищный заем

Обязательный первоначальный взнос, от 30%

3 млн тенге

Общий срок кредитования

15 лет 6 месяцев, из них предварительный жилищный заем (5% годовых) – 5 лет 6 месяцев,

жилищный заем (4,5% годовых) – 10 лет

Ежемесячный платеж в первые 5 лет 60 месяцев

60 000 тг

Ежемесячный платеж за оставшиеся 10 лет

50 000 тг

Ипотека или аренда: как выгоднее решить квартирный вопрос в 2017 году >>>

Строительство дома

В заключении рассмотрим стоимость строительства дома самостоятельно. Представим, что земельный участок уже имеется. Его можно получить бесплатно у государства, либо купить.

По информации строительной компании GDA GROUP, занимающейся строительством и ремонтом недвижимости в Астане и Алматы, стоимость возведения дома стартует от 64 тыс. тг/кв.м. Материал стен — кирпич, пеноблок или газоблок. В эту сумму входят: фундамент, стены, наполнение стен, железобетонные перекрытия, кровля из металлочерепицы, пластиковые окна, декорированный фасад. Внутри черновая отделка. Таким образом, если брать по минимуму, то такой бюджетный вариант дома площадью 100 кв.м обойдется в 6 400 000 тенге.

В карагандинской компании «ТрансКомплектация» нам предоставили смету на строительство дома из газоблока площадью 100 кв.м.

Таблица 8. Расходы на возведение дома на 100 кв.м

Наименование

Объем

Цена за единицу площади

Итоговая сумма, тг

Земляные работы и фундамент

55 куб.м

80 000

1 100 000

Каркас из газоблока с облицовкой сайдинг

50 куб.м

100 000

5 000 000

Кровля под ключ с сафитами

120 кв.м

8000

960 000

Отделка под ключ

100 кв.м

50 000

5 000 000

Итого

12 060 000

В компании имеются также готовые проекты домов на 95, 110 и 120 кв.м. В зависимости от площади, соответственно, меняется и цена. По словам руководителя компании «ТрансКомплектация» Сергея, строительство дома займет порядка 2 месяцев.

Во сколько обойдется кредит на строительство

Если для строительства дома нам необходимо, к примеру, 12 млн тенге, то, учитывая то, что у нашей семьи имеется 3 млн, оставшиеся 9 млн надо будет взять в банке. У некоторых банков имеются займы на индивидуальное строительство.

Но здесь стоит учитывать, что при оформлении займа на строительство дома необходимо предоставить дополнительный залог в виде недвижимости. Она не обязательно должна принадлежать заемщику. Также банки просят предоставить документы на земельный участок и проект дома.

Если не удастся получить землю бесплатно, то на нее придется потратить нашей семье свои накопления в размере 3 млн тенге. При отсутствии необходимости приобретать земельный участок они могут послужить первоначальным взносом, который требуют в банке. Обратимся в тот же Народный банк за займом под 17,5% годовых.

Таблица 9. Расходы по кредиту на строительство дома

Сумма займа

9 000 000 тг

Срок

10 лет

Ежемесячный платеж

160 000 тг

Переплата

10 000 000 тг

Выводы

Итак, подведем итог. Каковы будут окончательные затраты нашей семьи за 10 лет на решение жилищного вопроса вышеописанными способами?

Ипотека

В рамках «Нурлы жер»

Жилстройсбербанк

Народный банк

14 100 000

13 602 874

18 000 000

Аренда

Астана/Алматы  

Регионы

 

12 000 000 

6 000 000

 

Строительство

19 000 000

 

 

Получается, что наименее затратным способом является аренда жилья. Не забывайте также, что еще снимая квартиру, наша семья параллельно накопила в Астане/Алматы 13 556 000 тг, в регионах — 21 582 000 тг. На долларовом депозите — 31 563 $ и 52 004 $ соответственно. На эти деньги можно затем купить квартиру или построить дом.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.