Как может измениться рынок недвижимости в случае второй волны пандемии

Как может измениться рынок недвижимости в случае второй волны пандемии

Слухи об очередной вспышке коронавирусной инфекции и введении режима самоизоляции заставляют казахстанцев обоснованно волноваться. Подорожает или подешевеет жилье, что будет с ипотечной ставкой, покупать или подождать до лучших времен? Портал kn.kz выяснял ситуацию и спросил совета у экспертов.

Беспокойств прибавляет и падающий тенге. Официальный курс Нацбанка на 9 октября составлял 428,31 тенге за 1 доллар США. В конце сентября национальная валюта слабела до 431,6 за 1 $. Такие показатели были достигнуты впервые с апреля 2020 года.

Повышение санкционного прессинга на Россию, обострение политической ситуации в Закавказье, соседних государствах и другие внешние факторы создают тревожные реалии и для экономики Казахстана.

Как взять кредит под залог недвижимости в период пандемии >>>

Стоит ли ожидать жесткого карантина?

Директор компании «Этажи» в Нур-Султане Жани ТурысовДиректор компании «Этажи» в Нур-Султане Жани Турысов настроен оптимистично. «Считаю, что строгие карантинные меры вряд ли будут введены, — поделился он своими предположениями.— Причин несколько. Одна из них в том, что у нас в Казахстане весной и летом этого года были приняты самые сильные карантинные меры среди стран СНГ. По этой причине волна заболеваемости у нас спала. Например, в России мягкие меры летом привели к тому, что осенью они получают откат и рост числа заболевших. У нас же благодаря проделанной работе, я думаю, не будет всплеска заболевания».

Эксперт считает, что если введут карантин, то он будет мягче, чем тот, что мы видели весной. И скорее всего он будет сегментным. «Не будут на 100 процентов закрывать предприятия, полностью останавливать передвижение людей, — предполагает Жани Турысов. — Власти будет очень адаптивно к этому относиться. Думаю, передвижение внутри города и по стране сохранится, но ограниченно. Большая часть компаний все-таки будет работать в каком-то гибридном режиме. Например, по полдня, либо через день, может будет больше выходных, больше каких-то других мер безопасности. Возможно, какие-то возрастные ограничения введут. Например, нельзя будет выходить на работу сотрудникам старше 50 лет. Будут активно использоваться онлайн-покупки, службы доставки и так далее. Может, будет больше тестов делаться, лаборатории мобильные развернут по всему городу. Я думаю, государство будет делать так, чтобы строгого карантина, как весной, не было.

Как решается жилищный вопрос неполных семей в Казахстане >>>

Такого же мнения придерживается и специалист «Центрального агентства недвижимости» («ЦАН») г. Караганды Ольга Качкан. «Я думаю, что именно режим ЧП в стране, возможно, вводить не будут. Однако, если будет рост заболевших, введут строгие карантинные меры. Например, ограничат по времени работу общепита, торговых центров и так далее. Но не думаю, что снова заставят строго сидеть дома. Простой экономики слишком дорого обходится бюджету», — рассказала она kn.kz.

Эксперт-аналитик рынка недвижимости, член Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Диляра Сулейменова считает, что в ноябре-декабре рост заболеваемости возможен, судя по высказываниям министра здравоохранения РК. «Если предполагать, что возможная волна короновируса совпадет с периодом острых респираторных инфекций и гриппа, прогнозы могут оказаться неоптимистичными, — считает она. — Напомню, что в начале сентября президент Касым-Жомарт Токаев призвал быть готовыми к тому, что пандемия продлится как минимум два года».

Как купить индивидуальный дом по «Нурлы жер» в 2020 году >>>

А если все-таки нас «закроют»

Риелтор «Центрального агентства недвижимости» («ЦАН») г. Караганды Ольга КачканВместе с экспертами рынка попробуем рассмотреть наихудший сценарий развития ситуации. По словам Ольги Качкан, если снова введут режим полной самоизоляции, то рынок недвижимости придет в стагнацию. «Все будет, как было весной. Люди будут выжидать, риелторские компании перейдут на дистанционный режим работы. Будут ограничиваться консультациями, отправками фотографий и видео объектов. Однако не каждый согласиться покупать недвижимость таким образом, даже если будут работать нотариусы», — считает она.

По ее мнению, спрос несомненно уменьшится. «Активных действий, таких как просмотры, оформление задатка, договоров, будет мало. Сделки будут переноситься до лучших времен», — сказала она.

Диляра Сулейменова считает, что в случае локдауна нас ждут трудные времена. «Если снова введут карантин, рынок недвижимости отреагирует также, как весной: большое количество людей окажутся без работы, многие отрасли перестанут функционировать, сильно пострадает строительный сектор, — говорит аналитик. — Пандемия в очередной раз ударит по малому и среднему бизнесу, который и так из последних сил пытается выжить».

Способы покупки квартиры в ипотеку от ЖССБК в 2020 году >>>

По ее мнению, сильнее всего опять пострадает рынок коммерческой недвижимости. «У многих компаний снова появятся задолженности перед банками, сотрудниками, арендодателями и поставщиками. К примеру, в июне тысячи предпринимателей просрочили свои выплаты по кредитам, долг перед банками составил 147 миллиардов тенге».

Диляра Сулейменова полагает, что вторая волна карантина чревата большим количеством банкротств. Все это непременно скажется на покупательской способности. «Нельзя забывать, что рынок жилья — это часть экономики, и если с введением карантина, рост безработицы и падение доходов граждан будут набирать обороты, мы закономерно столкнемся со стагнацией на рынке», — комментирует она.

Эксперт считает, что рост безработицы будет также связан с введением в новый Трудовой кодекс положения о том, что отныне работодатель обязан выплачивать 42 500 тенге сотрудникам, а не государство, а это чревато расторжением трудовых договоров и ростом безработицы по итогу.

Как купить квартиру по программе «Орда» от КИК >>>

Жани Турысов предполагает, что, если будет гибридный вариант карантина, рынок упадет не более, чем на 30-40% по количеству сделок. «Более того, я, наверно, буду придерживаться какого-то оптимистичного прогноза — можно даже «гулять» где-то в пределах 20-30%. И то это будет отложенный спрос. При любом смягчении мы будем снова видеть рост динамики сделок на рынке», — считает он.

По мнению эксперта в карантин не остановится строительство. «Оно велось даже весной, — напоминает он. — Тогда как, например, в Италии строительство было закрыто одновременно с общепитом и открыто одновременно с общепитом. У нас не остановят строительство в том числе потому, что у нас мощное строительное лобби в стране. Поэтому застройщики будут работать, и все у них будет хорошо».

Какие последствия ждут проблемного заемщика >>>

Чему научил карантин

Игрокам рынка недвижимости прошлые карантинные ограничения очень многое дали. Покупатели и продавцы быстро приспособились к новым условиям: проводили онлайн-показы, вели переговоры через видеозвонки, в августе была проведена первая в Казахстане сделка купли-продажи онлайн, в сектор первичного жилья активно внедрились онлайн-презентации.

Эксперт-аналитик рынка недвижимости Диляра Сулейменова Однако, как считает Диляра Сулейменова, не для всех сегментов недвижимости такой вариант приемлем. «Лично мне, как специалисту, который занимается продажей элитного жилья, в частности коттеджей, такой формат работы не подошел. Например, у частного дома есть свои нюансы, которые покупателю необходимо видеть воочию, чтобы не возникло ощущение покупки «кота в мешке», — считает она.

Диляра Сулейменова исключительно за то, чтобы специалист по недвижимости производил показ объекта, рассказывал все плюсы и минусы, давал развернутую консультацию, подписывал договор на оказание услуг, заполнял акт просмотра, проверял документы и многое другое.

При этом эксперт уверена, что бизнесу пришло осознание того, что необходимо учиться перестраивать свою бизнес-модель в формат онлайн: раскручивать интернет-магазины, службу доставки, вести свои аккаунты в соцсетях. Особенно это касается сектора коммерческой недвижимости, который пострадал сильнее всего.

Этапы быстрой продажи квартиры или дома >>>

Аналитик считает, что новый подход нужен и застройщикам жилых комплексов. В отношении планировок им нужно учитывать удаленный формат работы (на дому), возможно, создавая отдельную рабочую зону или утепляя лоджии. «Полагаю что теперь будут востребованы объекты с террасами, открытыми балконами, панорамными окнами, — полагает Диляра Сулейменова. — Больший акцент будет на наличии скверов рядом и прогулочных зон. Большие офисные пространства уже не будут так востребованы. Люди будут переходить на так называемые коворкинги (как бюджетная альтернатива офису), коливинги (аренда жилья для общего проживания), возможно, почасовая аренда зала для переговоров.

Какой ремонт сделать в квартире для аренды >>>

Повысятся ли ипотечные ставки?

На сегодняшний день у значительной части покупателей ипотека продолжает оставаться основным инструментом покупки недвижимости. По данным аналитиков карагандинского агентства «ЦАН», с января по апрель через агентство было совершено 42% сделок с помощью ипотечного кредитования и 58% — за наличный расчёт. В среднем торг составляет 14% от суммы, изначально заявленной собственниками недвижимости.

Если смотреть на динамику за период январь-апрель и май-сентябрь 2020 года количество совершенных сделок через агентство увеличилось в 2,5 раза. Из них ипотека составила 52% от совершенных сделок. По информации ЦАН, самые популярные программы ипотечного кредитования — «Баспана Хит» и жилищные программы Жилстройсбербанка.

Нюансы кредитных каникул в Казахстане >>>

Покупатели опасаются возможного роста ставок по ипотеке. Что касается экспертов, то в этом их мнения разделились. Жани Турысов считает, что до конца года ипотечные ставки не вырастут, так как государству это невыгодно.

Также он не видит причин, по которым нельзя пользоваться ипотекой. «Тенге девальвирует, стоимость недвижимости растет. Ипотека — единственный инструмент, который помогает многим семьям купить недвижимость. Самое главное, чтобы это была оптимальная программа для того, кто ее берет. Важно, чтобы заемщик рассчитывал свою платежеспособность», — считает Жани Турысов.

Диляра Сулейменова полагает, что величина ипотечных ставок будет зависеть от экономической ситуации на мировых рынках. «Если будет ослаблена национальная валюта, то это может привести к инфляции во многих отраслях, в том числе и строительной. Если Нацбанк отреагирует повышением ставки для поддержки макроэкономической стабильности, то это в какой то степени послужит сдерживанием инфляции, но кредиты станут дороже», — делает вывод эксперт.

Как встать в очередь на жилье в 2020 году >>>

Жилье подорожает или подешевеет?

Ольга Качкан: «Если доллар будет расти, то наши покупатели по привычке сразу скорректируют цены. Есть, конечно, клиенты, которые понимают, что люди получают зарплату в тенге, а не в долларах. Если банки прекратят выдавать ипотеку, возможно, цены и снизятся. Но пока предпосылок не наблюдаем. По сути цены на жилье в Казахстане по-прежнему остаются завышенными».

Диляра Сулейменова: «Если брать процентные показатели за полгода, то на сегодняшний день стоимость квадратного метра такая же, как и весной текущего года. За этот период цены на рынке недвижимости менялись, реагируя на политические изменения, девальвацию, снижение финансовых индексов и, конечно же, принятие карантинных мер. В период активации отложенного спроса после снятия карантина, девальвации, а также возросшим спросом на частные дома, часть собственников повысила стоимость, однако сейчас рынок вернулся в равновесное положение и занял выжидательную позицию. Рынок недвижимости отреагирует весьма ощутимым снижением количества сделок, поскольку ЦОНы и нотариусы не будут функционировать. Если рассматривать работу в формате онлайн, то количество сделок на рынке недвижимости все равно пойдет на спад».

Ипотека «Жас отбасы»: как купить жилье молодой семье >>>

Жани Турысов: «Я не думаю, что карантин как-то сильно повлияет на цены жилья. Точно они не будут падать. Если мы в начале года делали прогноз 5-8% до конца года, то мы видим по некоторым жилым комплексам, районам города в Астане и Алматы по итогам года будет больше, чем 5-8%. В связи с этим я думаю, что то же самое мы можем прогнозировать, если будет второй карантин. Может, на время карантина, буквально на месяц, цены остановятся, но дальше возобновят рост. Есть люди, которые постоянно ждут падения цен. Но за последнее время не было периода, когда цены опускались. В тенговом эквиваленте цена всегда растет».

Покупать или подождать?

Ольга Качкан: «Если вопрос назрел и человеку нужна недвижимость, то надо покупать, потому что сейчас в любом случае рынок не продавца, а покупателя. Большой ассортимент, много предложений на рынке. Несмотря на завышенные цены, спрос имеется. Я считаю, что покупать стоит, так как банки кредитуют и предлагают выгодные жилищные ипотечные программы».

Как купить квартиру в кредит в 2020 году: взвешиваем риски >>>

Диляра Сулейменова: «Здесь же все относительно и разумеется зависит от потребностей покупателя, от того, насколько остро стоит жилищный вопрос. Что касается вопроса инвестиций в жилищное строительство, то стоит более тщательно подходить к вопросу и присмотреться к рынку, к застройщику. Финансовая устойчивость, надежность, наличие лицензии на привлечение дольщиков и то, как зарекомендовала себя строительная компания, является важнейшим критерием в пользу вложений».

Жани Турысов: «Если мы понимаем, что стоимость недвижимости будет расти в тенге, то тогда нет смысла никому ждать. Есть смысл просто решать свой жилищный вопрос. И если оглянуться назад на 3-5-10 лет назад, этот совет был всегда полезен. Считаю, что нет предпосылок, по которым сейчас нужно приостановить продажу или покупку.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.