Цены на недвижимость в Казахстане в 2017 году: прогноз аналитиков kn.kz

2016 год, как и 2015, оказался непростым для казахстанского рынка недвижимости. Сначала переход на плавающий курс, а затем запрет на номинирование цен в долларах вызвали много сложностей в части ценообразования для всех участников рынка.

Казалось бы, на фоне роста инфляции и снижения доходов граждан, цены на жилье должны были упасть, но на фоне валютных потрясений тенговые ценники были способны лишь отыгрывать разницу курсов. 

Рынок недвижимости Казахстана: итоги, прогнозы на 2017 год и комментарии экспертов >>>

В 2016 году цены на квартиры значительно сократились 

Несмотря на введение запрета на номинирование цен на недвижимость в иностранной валюте, ценообразование на вторичном рынке до сих пор привязано к долларовому эквиваленту. По этой причине динамика тенговых цен в 2015-2016 годах в основном обуславливалась колебаниями валютных курсов, что хорошо видно на диаграмме 1. К настоящему времени фактически тенговая цена откатилась к уровню начала 2014 года, то есть ко времени первой девальвации, что свидетельствует о стагнации цен на жилье за последние 2,5 года.

Динамика тенговых цен в 2015-2016 годах в основном обуславливалась колебаниями валютных курсов

Конечно, этого же не скажешь о долларовой цене. Динамика показателя в долларовом эквиваленте показывает, что с начала 2014 года он в среднем упал более чем на 50%, в том числе на 21% в 2016 году.

Динамика показателя в долларовом эквиваленте показывает, что с начала 2014 года он в среднем упал более чем на 50%, в том числе на 21% в 2016 году.

В уходящем 2016 году на фоне общего кризиса отечественный рынок недвижимости продолжал развиваться под эгидой предстоящей выставки ЭКСПО-2017 и продолжения реализации государственных жилищных программ. В 2016 году в стране были введены рекордные объемы нового жилья, основная доля которого пришлась на Астану.

Объем ввода в эксплуатацию нового жилья в столице в 2016 году превысил 2 млн кв.м, тогда как до объявления о проведении ЭКСПО среднегодовой объем ввода не превышал 1,3 млн кв.м.

Наряду с этим в течение 2016 года на отечественном рынке жилья сохранялись негативные тенденции, выражающиеся в снижении объемов ипотечного кредитования. Рост курса доллара более чем на 80% за последний год привел к удорожанию валютных сбережений населения, доля которых в общем объеме составляла порядка 70%. Рост стоимости валютных вкладов на фоне снижения цен на вторичном рынке привел к активизации спроса в регионах с высокими доходами.

Динамика регистрируемых сделок купли-продажи квартир в некоторых регионах за последние два года показывала существенный рост. Например, в Астане в текущем году объем сделок на рынке увеличился на 61%, в Алматы — на 48%, в Актау — на 42%, в Шымкенте — на 18%. В Караганде рост оказался не столь значительным и составил 4,7%.

В регионах с низкими и средними доходами в течение года спрос падал либо оставался на прежнем уровне. 

В регионах с низкими и средними доходами в течение года спрос падал либо оставался на прежнем уровне.

К концу 2016 года средние цены на жилье сократились на 18-28% в зависимости от города. Как видно из таблицы, больше всего потеряли цены в Шымкенте — 28%, меньше всего в Караганде — 18%. В Актау темп снижения составил 25%.

Город

Средняя цена, тг/кв.м (ноябрь 2016 г.)

Отклонение к ноябрю 2015 г., тг/кв.м

Отклонение к ноябрю 2015 г., %

Астана

354 255

-105 741

-23%

Алматы

377 924

-104 194

-22%

Актау

290 000

-98 840

-25%

Караганда

207 774

-46 738

-18%

Шымкент

198 340

-77 000

-28%

Дома с видом на ЭКСПО: что строится вокруг выставки? >>>

Цены на недвижимость будут падать в 2017 году

Несмотря на начавшийся слабый рост цен на сырьевые товары с начала 2016 года, консенсус-прогнозы аналитиков по рынку нефти на предстоящие годы остаются довольно сдержанными. Ведущие международные инвестиционные банки прогнозируют среднюю цену на нефть не выше 50 $/баррель в текущем году и в среднем 56 $/баррель в 2017 году.

По данным агентства Bloomberg, консенсус-прогноз цен на нефть Brent от 25 ведущих финансовых и консалтинговых компаний на 2017 год составит 52,9 $/барр.

Международный валютный фонд (МВФ) в своем отчете World Economic Outlook снизил прогноз роста экономики Казахстана в 2017 году до 0,1 процента. При этом прогноз по инфляции на следующий год составил 9,3 процента.

Среди причин МВФ называет глубокую рецессию в Бразилии, России и слабый рост экономики в странах Латинской Америки и Ближнего Востока. 

Ввиду отсутствия долгосрочного фондирования банки отмечают низкую заинтересованность в выдаче ипотечно-жилищных займов в среднесрочном периоде. Наряду с этим на спрос также воздействуют негативные факторы: высокие ставки вознаграждения по займам и неопределенность в прогнозах по стоимости жилья.

Основным оператором, обеспечивающим льготное ипотечное кредитование, остается Жилстройсбербанк. Однако в условиях неопределенности и снижения ликвидных средств он также сокращает объемы выдачи.

Недостаточный уровень предложения кредитных ресурсов со стороны банков ведет к тому, что клиенты, желающие приобрести жилье, обращаются непосредственно к собственникам, минуя финансовые институты, и находят новые приемлемые условия расчетов по платежу (рассрочка, бартер и иные виды расчетов).

Дополнительным испытанием для столичного рынка недвижимости в 2017 году станет его перенасыщение после окончания выставки ЭКСПО. В 2016 году застройщиками был создан двухгодовой запас недвижимости, который предстоит реализовать в предстоящие годы. На фоне высоких объемов предложения, падающих доходов и сложностей с ипотекой, цены вынуждены будут снижаться.

Таким образом, ожидается, что цены на рынке жилья будут в 2017 гг. будут иметь тенденцию снижения.

Что предсказывает теория циклов в экономике?

О том, что ценам в 2017 году еще предстоит падать, говорит и теория циклов в экономике. Инвестиционные циклы, протяженностью 7-11 лет изучил французский экономист, Клемент Жюгляр. В каждом цикле при этом Жюгляр выделил две основные фазы — фазу подъема и фазу рецессии. В циклах Жюгляра часто, но не всегда выделяются  подфазы:

  • фаза оживления (подфазы старта и ускорения);
  • фаза подъема, или процветания (подфазы роста и перегрева, или бума);
  • фаза рецессии (подфазы краха/острого кризиса и спада);
  • фаза депрессии, или застоя (подфазы стабилизации и сдвига).

Как показывают исследования аналитической службы kn.kz, в динамике цен на рынке недвижимости уже сейчас можно выделить два среднесрочных цикла, первый из которых длился 9 лет.

Закон о долевом строительстве в Казахстане: последние изменения >>>

Период первого цикла длился с 2000 по 2009 годы.  Фаза оживления и подъема началась в 2000 году и закончилась летом 2007 года. Фаза рецессии, кризиса, спада и застоя началась в августе 2007 года и закончилась осенью 2009 года. Общая длительность 1 цикла составила 9 лет, из которых 6,5 лет длилась фаза подъема и 2 года длилась фаза спада. Период второго цикла начался с осени 2009 и продолжается по настоящее время. Фаза оживления и подъема второго цикла началась осенью 2009 года и закончилась в феврале 2014 года.

Фаза рецессии, кризиса, спада и застоя началась в феврале-марте 2014 года и продолжается по настоящее время. Во втором цикле фаза подъема длилась 4,3 года, в 2014 году мы вошли в фазу рецессии, которая продолжается уже 3 года. Однако, как видно на графике в 2015-2016 гг., мы находились в фазе замедления и стагнации, вслед за которыми должно последовать настоящее снижение. Учитывая такие фундаментальные факторы как падение доходов населения, объемов ипотечного кредитования и сдержанные прогнозы роста экономики, в ближайший год мы будем видеть продолжение отрицательной ценовой динамики. Сколько же это может продлиться? Если допустить, что второй цикл окажется таким же по длительности — 9 лет, то экономика и рынок недвижимости начнут восстанавливаться только в 2018 году. 

Экономика и рынок недвижимости начнут восстанавливаться только в 2018 году.

В текущих условиях глубина падения цен в 2017 году может составить 10-15% со средним темпом падения 0,8%-1,25% в месяц. Но стоит отметить, что резко меняющаяся ситуация на мировом рынке иногда заставляет корректировать позиции и пересматривать прогнозы.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz

 


11 комментариев:

Обновить
Василий (29.12.2016 12:42)

Друг где-то за 2 месяца продал двушку на Юге. Примерно за 9-11 млн тенге. Добавил сбережения и купил за 4 млн русских рублей трешку в Новосибирске. Очень рад -)

Диана (25.12.2016 18:37)

Вообще обнаглели в Караганде можно сказать что в жопинске живем а цены ломят как в Европе....это куда годится....очень много семей с детьми снимают квартиры ...работают на дядю, вместо того что бы эти деньги на детей тратить ...мы тратим их на крышу над головой еще не своей крышей...загнали нас в угол...зарплаты мизерные...в советское время квартиры всем выдовали...а сейчас не купить нечего не каких перспектив...ипотеку не реально брать да ее и не дают...пусть хоть какое то время дадут людям возможность преобрести жилье..что бы не скитаться по сьемным квартирам

Диана (25.12.2016 18:30)

Лора вы тупая что ли нечего дорожать не будет хватит уже...ставить космические цены на квартиры...лично я уже устала снимать жилье с маленьким ребенкам на руках...не отложить нечего потому что з\п маленькие а что то отложить не получается из за аренды квартир...дай бог что бы цены упали еще сильней

kz (13.12.2016 23:32)

я считаю цены будут падать еще минимум пару лет. в 17 году даже больше будет падать, чем в 16 году.
последние лет 10 до кризиса цены были раздуты и не адекватны. 80% населения за чертой ниже среднего, живут на зарплату. остальным удается откладывать

Алишер (12.12.2016 20:06)

Довольно быстро продал квартиру в Караганде примерно за 2 месяца. Продал выгодно. Не вижу спада спроса.

Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.