Покупка квартиры в 2017 году: ипотека, госпрограммы, оформление, налоги

Приобретение недвижимости — дело, требующее большой ответственности и внимания. Осознанно нужно подходить к каждому этапу покупки: начиная от выбора объекта и заканчивая оформлением его в собственность. Незнание важной информации и элементарные ошибки могут привести к значительным расходам, а то и вовсе к потере недвижимого имущества.

Эксперты считают 2017 год хорошим временем для покупки жилья, так как тенденция снижения цен продолжится. Руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая связывает это с падающими доходами населения, дороговизной ипотеки и высоким объемом предложения на рынке жилья.

— Считаю, что сейчас хорошее время для приобретения собственного жилья: широкое предложение и возможность выбора на фоне падающих цен, — считает аналитик. — Купить жилье сейчас удается с хорошей скидкой, поэтому если найден такой вариант, то ждать не стоит. 

Что нужно знать, покупая недвижимость в 2017 году? Портал о недвижимости kn.kz выделил наиболее важные моменты.

Если вы покупаете квартиру в новостройке

Долевое строительство стало безопаснее

2017 год в истории развития казахстанского рынка новостроек стал весьма значимым. Именно в этом году активизировалась государственная политика в сфере жилищного строительства. В октябре 2016 года вступил в силу Закон о долевом участии в жилищном строительстве, который был призван сделать сферу долевого строительства более безопасной.

Дольщик должен быть уверен, что получит квартиру, за которую заплатил. А все дело в новых способах привлечения средств покупателей. Застройщик может привлечь деньги дольщиков при участии Фонда гарантирования жилищного строительства, который входит в состав НУХ «Байтерек», разрешении акимата и при других оговоренных законом способах.

Подробнее о том, как в 4 шага купить квартиру в новостройке в 2017 году читайте в специальном материале.

Государство субсидирует банкам ставку по ипотеке до 10%

Также в этом году для стимулирования ипотеки и строительства государство начало субсидировать ипотечную ставку. Субсидирование предоставляется на срок до 10 лет при наличии 30% первоначального взноса от стоимости недвижимости. В Алматы и Астане максимально субсидируют кредит в размере 20 млн тенге, в областях — 15 млн тенге.

По программе «Нурлы жер» ежемесячный платеж для заемщика снижается на 30-40%, по сравнению с коммерческой ипотекой. При этом заемщик может иметь сколько угодно жилья в собственности. Участвовать в программе может любой казахстанец на общих условиях, без очередей и дополнительных требований, не предусмотренных правилами программы. Это и отличает приобретение недвижимости по программе «Нурлы жер» от других льготных предложений.

Какие банки уже выдают ипотеку с субсидируемой ставкой? Это АО «Банк ЦентрКредит», АО «АТФ Банк», АО «Сбербанк», ДБ АО Банк ВТБ (Казахстан).  И еще 5 банков планируют присоединиться к программе во втором полугодии, это  АО «Bank RBK», АО «Жилстройсбербанк Казахстана», АО «Цеснабанк», АО «KASSA NOVA BANK», АО «Нурбанк». В настоящее время банки разрабатывают внутренние нормативные документы, бизнес-процессы и их автоматизацию.

Активнее стали совместные программы банков с застройщиками

Если по программе «Нурлы жер» ипотека дается на готовое жилье, то партнерские программы стройкомпаний с банками позволяют получить заем еще на стадии строительства дома. Покупатель квартиры в новостройке, у которой есть банк-партнер, безусловно, меньше подвержен риску связаться с долгостроем. 

Так как недвижимость, не готовую к эксплуатации, банки не принимается в качестве залога, нужно будет предоставить в залог жилье, стоимость которого будет покрывать цену покупаемой квартиры. Собственником залога может быть любое третье лицо.

Подробнее о том, какие совместные программы предлагают банки и застройщики, читайте здесь.

Если покупаете квартиру на вторичном рынке

Необходимо проверить сделку на юридическую чистоту

Это один из наиболее важных моментов, который необходимо пройти, когда вы уже смогли выбрать квартиру или дом на вторичном рынке и собираетесь оформлять сделку купли-продажи.

Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатулы предостерегает, что, покупая недвижимость на вторичном рынке, в первую очередь необходимо провести проверочные мероприятия по самому объекту сделки: ознакомиться с правоустанавливающими документами, их полнотой и актуальностью оформления, целевым назначением земельного участка, наличием регистрации недвижимости в правовом кадастре, отсутствие обременений или притязаний, задолженностей по коммунальным услугам, целевым расходам, налогу.

Запросите у продавца все квитанции об оплате по услугам ЖКХ, налогам на имущество. Если не обнаружите долгов, то сходите в налоговое управление, КСК и проверьте информацию лично.

Более подробно о том, как проверить юридическую чистоту недвижимости, читайте в специальном материале.

Тарифы за оформление сделки у нотариуса в 2017 году

На 2017 год месячный расчетный показатель (МРП) утвержден в сумме 2269 тенге, в связи с чем расходы за удостоверение договоров отчуждения (договор купли-продажи, дарения, мены) недвижимого имущества (земельных участков, жилищ, дач, гаражей, сооружений и т.д.) будут выше, чем в прошлом году.

Таблица 1. Расходы при оформлении договоров у нотариуса в 2017 году в городской местности

Какой налог должен заплатить покупатель

О том, какие налоги должен заплатить покупатель, став собственником недвижимости, порталу kn.kz рассказал директор ТОО «Finex-Audit», налоговый консультант РК Сакен Карин.

Налог на имущество

Приобретая квартиру в собственность, физическое лицо становится плательщиком налога на имущество согласно ст.403 Налогового кодекса РК (далее НК РК).

Кому не нужно оплачивать налог

При этом плательщиками налога на имущество физических лиц не являются:

Герои Советского Союза, герои Социалистического Труда, лица, удостоенные званий «Халық қаһарманы», «Қазақстанның Еңбек Epi», награжденные орденом Славы трех степеней и орденом «Отан», многодетные матери, удостоенные звания «Мать-героиня», награжденные подвеской «Алтын алқа», отдельно проживающие пенсионеры — в пределах 1000-кратного размера  МРП, установленного законом о республиканском бюджете и действующего на 1 января соответствующего финансового года, от общей стоимости всех объектов налогообложения, находящихся на праве собственности;

Участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, лица, награжденные орденами и медалями бывшего Союза ССР за самоотверженный труд и безупречную воинскую службу в тылу в годы Великой Отечественной войны, а также лица, проработавшие (прослужившие) не менее шести месяцев с 22 июня 1941 года по 9 мая 1945 года и не награжденные орденами и медалями бывшего Союза ССР за самоотверженный труд и безупречную воинскую службу в тылу в годы Великой Отечественной войны, инвалиды — в пределах 1500-кратного размера МРП, установленного законом о республиканском бюджете и действующего на 1 января соответствующего финансового года, от общей стоимости всех объектов налогообложения, находящихся на праве собственности;

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, на период до достижения ими восемнадцатилетнего возраста;

Индивидуальные предприниматели по объектам налогообложения, используемым в предпринимательской деятельности, за исключением жилищ и других объектов, по которым налоговая база определяется в соответствии со статьей 406 НК РК и исчисление налога производится налоговыми органами в соответствии со статьей 409 НК РК.

Земельный налог в Казахстане в 2016 году: ставки, расчёт, сроки сдачи >>>

Как рассчитать налог на имущество

Базовая стоимость одного квадратного метра жилища, дачной постройки в национальной валюте определяется в зависимости от вида населенного пункта. При этом категории населенных пунктов определяются в соответствии с классификатором административно-территориальных объектов, утвержденным государственным органом, осуществляющим государственное регулирование в области технического регулирования. Налог на имущество физических лиц исчисляется в зависимости от стоимости объектов налогообложения по ставкам, которые указаны в ст.408 Налогового кодекса РК. Например, до 2 000 000 тенге включительно ставка 0,05 процента от стоимости объектов налогообложения, свыше 2 000 000 тенге до 40 000 000 тенге включительно – ставка 1000 тенге +0,08 процента с суммы, превышающей 2 000 000 тенге и т.д.

Когда оплачивается налог на имущество

Исчисление налога по объектам налогообложения физических лиц производится налоговыми органами не позднее 1 июля года, следующего за отчетным налоговым периодом, по месту нахождения объекта налогообложения, независимо от места жительства налогоплательщика, путем применения соответствующей ставки налога к налоговой базе с учетом фактического срока владения на праве собственности по объектам налогообложения физических лиц, права на которые были зарегистрированы до 1 января года, следующего за отчетным налоговым периодом.

Если в течение налогового периода объект налогообложения находится на праве собственности менее 12 месяцев, налог на имущество, подлежащий уплате по таким объектам, рассчитывается путем деления суммы налога, определенной в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, на 12 и умножения на количество месяцев фактического периода нахождения объекта налогообложения на праве собственности.

При этом фактический период нахождения объекта на праве собственности определяется с начала налогового периода (в случае если объект находился на праве собственности на такую дату) или с первого числа месяца, в котором возникло право собственности на объект, до первого числа месяца, в котором было передано право собственности на такие объекты, или до конца налогового периода (в случае если объект находится на праве собственности на такую дату).

За объект налогообложения, находящийся в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налог исчисляется пропорционально их доле в этом имуществе.Уплата налога производится в бюджет по месту нахождения объектов обложения не позднее 1 октября года, следующего за отчетным налоговым периодом. Такие изменения действуют с 2017 года. Сумма налога, подлежащая уплате за фактический период владения объектом налогообложения лицом, передающим права собственности, должна быть внесена в бюджет не позднее дня государственной регистрации прав собственности.

Какой налог платится от прироста стоимости

При перепродаже квартиры дороже в течение года у физического лица согласно ст.180 НК РК возникает имущественный доход от прироста стоимости при реализации имущества. Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации следующего имущества, находящегося на территории РК:

• жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности (ст. 156 НК РК);
• земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, находящиеся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;
• земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, в случае, если период между датами составления правоустанавливающих документов на приобретение и на отчуждение земельного участка и (или) земельной доли составляет менее года;
• земельных участков и (или) земельных долей с целевым назначением, не указанным в подпунктах 2) и 3) настоящего пункта;
• недвижимого имущества, за исключением указанного в подпунктах 1) - 4) настоящего пункта.

Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпунктах 1) - 7) пункта статьи 180-1 НК РК является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения. При получении имущественного дохода в связи с приростом стоимости при реализации имущества, указанного выше физическому лицу необходимо оплатить индивидуальный подоходный налог по ставке 10% от прироста стоимости. Исчисление такого налога гражданин обязан сделать самостоятельно, а уплатить его — по месту нахождения (жительства) не позднее 10 календарных дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу, то есть не позднее 31 марта следующего года.

Если не заплатить вовремя налог

За несвоевременную уплату налогов в соответствии со статьей 610 НК РК начисляется пеня. Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения налогового обязательства, начиная со дня, следующего за днем срока уплаты налога и другого обязательного платежа в бюджет, в том числе авансового и (или) текущего платежа по ним, включая день уплаты в бюджет, в размере 2,5-кратной официальной ставки рефинансирования, установленной Нацбанком РК на каждый день просрочки.

В соответствии со ст.622 НК РК в случаях неуплаты или неполной уплаты сумм налоговой задолженности налогоплательщиком — физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, частным нотариусом, частным судебным исполнителем, адвокатом, профессиональным медиатором, налоговый орган вправе обраться в суд с заявлением о вынесении судебного приказа или иском о взыскании сумм налоговой задолженности за счет имущества данного налогоплательщика.

Взыскание налоговой задолженности за счет имущества налогоплательщика осуществляется органами исполнительного производства в порядке, установленном законодательством РК об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей. Вместе с тем, налоговые органы согласно статье 607 НК РК вправе направить налогоплательщику, не уплатившего налог в установленные налоговым законодательством сроки, уведомление об устранении нарушения налогового законодательства.

Срок исполнения такого уведомления составляет 30 рабочих дней.

По истечении данного срока, в случае неисполнения требований, указанных в уведомлении, налоговый орган может привлечь налогоплательщика в административной ответственности согласно статье 288 Кодекса РК «Об административных правонарушениях» в виде штрафа в размере 8 МРП.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz